Интересную точку зрения высказал один из сотрудников известного банка: «Если клиент желает платить по кредиту за счет аренды, то это большие риски, так как ипотечные кредиты даются на длительные сроки и цены на аренду в далекой перспективе трудно предсказуемы. Если у заемщика нет достаточного постоянного дохода, то он не сможет расплачиваться в случае снижения арендных ставок. Банк с опаской относится к таким клиентам, так как это могут быть спекулянты, которые проводят рискованные сделки и пытаются заработать на конъюнктуре рынка недвижимости».
Некоторые банки предпочитают сотрудничать только с проверенными риелторами, и заемщик вынужден соглашаться на требования банка. Услуги банковского риелтора в этом случае составляют около 5–7% от общей стоимости квартиры (а не от суммы кредита, как в других случаях).
Услуги ипотечного брокера составляют примерно 2–3%, также от стоимости приобретаемого жилья.
Страхование
Как уже было сказано, заемщик, кроме ежемесячных выплат, обязан также регулярно вносить дополнительные выплаты по обслуживанию кредита. К таким операциям относятся прежде всего ежегодное страхование приобретенного жилья, оплата банковских переводов, ведение ссудного счета и т. д.
Без ипотечного страхования недвижимости невозможно ипотечное жилищное кредитование. Это является обязательным условием сделки. Обычно страховой взнос является определенным процентом от суммы кредита. По мере уменьшения задолженности снижаются и регулярные выплаты.
Различные виды рисков во время операций на ипотечном рынке испытывают на себе все участники сделки с недвижимостью.
Риск процентных ставок
Кредитор при риске процентных ставок (уменьшение) рискует уменьшением прибыльности операций по ипотечному кредитованию.
Для заемщика обратная ситуация является риском. С увеличением процентных ставок увеличиваются и его затраты на возврат кредита. Также кредитор рискует, если, например, его заработная плата зависит от курса доллара или евро.
Классическим вариантом при банковских операциях являются строго фиксированные проценты по ипотечному кредиту на весь срок кредитования. В этом случае нагрузки по его погашению распределены равномерно и не вызывают никаких затруднений у заемщика.
Для некоммерческого жилищного ипотечного кредитования характерны следующие особенности:
? небольшая масштабность операций;
? участие региональных и местных администраций, от которых зависит реализация ипотечных программ;
? участие в программах отдельных категорий населения (очередники, малоимущие и т. д.);
? использование средств местных бюджетов;
? прогнозированная убыточность ипотечных операций.
На четкое фиксирование процентных ставок банк может пойти только при относительно низкой инфляции в стране, а также практически не меняющейся стоимости финансовых ресурсов. При высокой инфляции банк рискует оказаться не способным покрыть свои затраты на выдачу ипотечного кредита. В худшем случае он может оказаться несостоятельным и объявить себя банкротом. В этой ситуации выиграет только заемщик, доля платежей по кредиту которого начнет снижаться.
В 80-х гг. ХХ в. подобная ситуация в России уже была. Тогда многие заемщики, бравшие кредит на несколько лет, смогли расплатиться с кредитором за 1–2 мес. После этого появились новые финансовые инструменты, вынужденные учитывать влияние инфляции. Также появились кредиты с переменной ставкой процента.
Кредитный риск
В ситуации социально-экономической нестабильности возрастает риск неплатежа. Кредитный риск находится в обратной зависимости от уровня развития законодательной базы в сфере кредита и жилищного рынка, а также от наличия платежеспособного спроса для проведения досрочных кредитных операций.
Расчет кредитного риска производят на стадии установления размера ежемесячных платежей и определения остальных условий кредита. Если расчет сделан верно, этот вид риска не представляет опасности для кредитора. Тем не менее заемщик должен контролировать свои расходы и иметь по возможности стабильную занятность, этим он вполне может обезопасить себя от собственной неплатежеспособности.
Рыночный риск
Речь о рыночном риске может идти в период нестабильности на рынке недвижимости. Именно в этот период происходит резкое снижение цен на жилье. Эта ситуация неблагоприятна для заемщика, так как он покупал квартиру по высокой цене и вправе был рассчитывать, что за время погашения кредита она не упадет в цене.
Рынок жилья в России (2005 г.) характеризуется следующими показателями:
? средняя обеспеченность жильем – 19,9 м2на человека;
? очередники – 9–10% населения;
? нуждаются в улучшении жилищных условий – 27% населения;
? желают улучшить жилищные условия – 63% населения;
? объем жилищного фонда – 3,1 млрд м2.
Если возникла подобная ситуация, переплата за квартиру возрастает в несколько раз.
Кредитор при снижении цен на недвижимость также оказывается в невыгодной для себя ситуации. В случае если заемщик окажется неспособным выплатить кредит, стоимость квартиры не компенсирует кредитору сумму выданного кредита.
Если рынок недвижимости достаточно развит, риск возникновения подобной ситуации минимален, так как цены на жилье меняются мало или очень медленно.
Риск ликвидности
Если у банка при наступлении сроков исполнения обязательств отсутствуют средства для их оплаты, можно говорить о риске ликвидности. Происходит это в результате несбалансированности активов и пассивов банка.
Ресурсную базу банка формируют в значительной степени краткосрочные кредиты и депозиты. При их недостатке у банка нет возможности оплатить свои обязательства.
Чтобы этого не произошло, устанавливаются специальные нормативы, которые ограничивают деятельность ипотечных кредитов. В результате кредиты выдаются только в случае низкорискованных операций. Регулирование риска ликвидности осуществляется в законодательном порядке.
В Венгрии страховые компании страхуют не каждого отдельного заемщика, а формируют их в группы по 10–12 человек. В результате затраты на этот вид страховки со стороны заемщиков существенно снижаются. Это связано с тем, что вероятность, например, пожара или затопления квартир сразу всех заемщиков из группы невелика, поэтому снижены и процентные ставки.
Риск ликвидности не затрагивает заемщика и является только риском кредитора.
Риск утраты трудоспособности
В этом случае рискует только заемщик. При возникновении этого риска у заемщика нет возможности зарабатывать деньги и погашать кредит.
Риск повреждения имущества
В случае возникновения этого вида риска обязательства заемщика по возвращению кредита формально не прекращаются. Фактически же затраты должна понести страховая компания.
Риск утраты титула собственности
Иногда после совершения сделки купли-продажи недвижимости на купленное жилье начинают предъявлять вполне обоснованные претензии третьи лица. При отсутствии страховки заемщик вынужден будет погашать кредит за квартиру, ему уже не принадлежащую.
Как правило, ипотечное страхование включает три основных вида страховки.