– общую компоновку и архитектурное решение интерьера;
– строительные нормативы, установленные для данной местности в согласованном плане районной планировки;
– расходы на строительство и рациональность эксплуатации, включая экономическую окупаемость капиталовложений;
– размещение элементов идентификации фирмы;
– установленные законом требования по охране окружающей среды.
Привлекательные здания, интерьер, удобные рабочие места, комфортные социальные помещения – это весьма ценные “основные средства”, серьезные факторы для привлечения кадров и клиентов. Хорошие помещения и энергичная маркетинговая политика способствуют успешному бизнесу. Помещения должны рассматриваться с точки зрения и заказчиков, и служащих, и управленцев.
Заказчикам нужно, чтобы здание было удобно расположено, доступно для въезда с улицы и выезда, имело легкий доступ в демзал, к приемщику сервисной службы, к прилавку, торгующему запасными частями, к кассе, имело комфортабельный зал ожидания, бар или кафе. Сотрудникам требуется комфортное окружение, где они могли бы с удовольствием работать. Чтобы работа шла в тесном сотрудничестве, необходимо создать условия, при которых из каждого подразделения можно легко попасть в другое. Управленцам необходимы помещения, из которых можно наблюдать и контролировать производственные операции. Размеры здания и помещений определяются с учетом прогнозируемых масштабов деятельности каждой службы.
Например, компания “Bosch Auto Service” рекомендует следующие размеры зданий:
Малый сервис: мастерская от 10 х 15 м; полезная площадь (магазин, приемка, комната отдыха, склад, вспомогательные помещения) от 5 х 25 м.
Общая площадь: 250 кв. м. Допускается меньшая площадь, но с обязательным наличием двух (для сервиса с гарантией – четырех) рабочих мест (постов – 3,75 х 5,0 м) для а/м.
Средний сервис: мастерская от 12,5 х15 м.; полезная площадь от 7,5 х 25 м. Общая площадь – 375 кв. м.
Крупный сервис: мастерская от 10 х 30 м; полезная площадь от 20 х 22,5 м. Общая площадь – 750 кв. м.Практика проектирования малых сервисов показала, что им необходимы следующие площади:
Для сервисных предприятий легковых автомобилей:
– шиномонтаж 1 пост – 27,5 кв. м.;
– шиномонтаж 2 поста – 64,2 кв. м.;
– шиномонтаж 4 поста – 210 кв. м.;
– сход-развал 1 пост – 46,2 кв. м.;
– шиномонтаж + сход/развал– 51,21 кв. м.;
– ТО и ТР + шиномонтаж + сход/развал (3 поста) – 149 кв. м.;
– ТО и ТР + сход/развал (4 поста) – 180 кв. м.;
– ТО и ТР+ шиномонтаж + сход/развал (5 постов) – 291,36 кв. м.;
– мойка (2 поста) – 80 кв. м.;
– ТО и ТР+ диагностика (1 пост) – 63 кв. м.;
– ТО и ТР + мойка + шиномонтаж + сход/развал (5 поста) – 192 кв. м.;
– ТО и ТР + шиномонтаж + маслозамена (6 постов) – 360 кв. м.;
– ТО и ТР + сход/развал (6 постов) – 380 кв. м.;
– малярно-кузовной участок (3 поста) – 210 кв. м.;– малярно-кузовной участок (5 постов) – 220 кв. м.
Для сервисных предприятий грузовых автомобилей:
– грузовой автосервис, шиномонтажный уч-к (1 пост) – 28 кв. м.
– грузовой автосервис, шиномонтажный уч-к (3 поста) – 224 кв. м.– грузовой автосервис. ТО и ТР (6 постов) – 324 кв. м.
Территория
Наиболее важным параметром является размер участка: стараются приобретать как можно больший, с учетом перспектив развития бизнеса. Обычные требования: на каждый пост по обслуживанию необходимо 100 кв. м всех помещений, 100 кв. м территории плюс 100 кв. м резервной территории. Размер участка и требования в отношении площади нужно тщательно изучить, ибо эти данные важны для проектирования и инвестиций.
Весьма важно оценить перспективы развития для того, чтобы в случае необходимости расширения цехов, имелись достаточные запасные площади. Общая площадь участка земли, необходимого для строительства, состоит из суммы площадей необходимых подразделений автосервиса. Площадь здания и полезная площадь территории (паркинг, площадь маневрирования автотранспорта, площадь перед въездом-выездом, площадь для особого использования) должны иметь возможность развития. Рекомендуется отношение 1/5 к 4/5 между площадью здания и свободной территорией. Возможность лучшего экономического развития – у квадратной или прямоугольной форм земельного участка. При этом, идеальный размер земельного участка – 50 х 60 м.
Расположение участка влияет в значительной степени на результат коммерческой деятельности. Выбирая земельный участок, нужно иметь ввиду следующие критерии. При выборе места для строительства нового здания для дилерской фирмы учитывают пять основных аспектов: место, условия, конфигурация, размеры, расходы.
Учитывают также:
– различные ограничения, действующие в районе: на строительство, на копание, на ограждение и т. д.;
– план развития жилого района, торгового района, делового района, план возможных перепланировок участков и т. д.;
– план строительства новых дорог и изменений в регулировании движения потоков транспорта;
– рекомендации фирм по недвижимости, городских проектировщиков и архитекторов, юристов и т. д.
Расстояние от предприятий по обслуживанию грузовых автомобилей и автобусов (от границ их земельных участков) до жилых домов и общественных зданий следует принимать:
– грузовых автомобилей и автобусов городского транспорта – 100 м;
– легковых автомобилей, кроме автомобилей, принадлежащих гражданам, и автобусов – 50 м.
СТО должна быть легко доступна вся инфраструктура: электро-, водо-, теплоснабжение, канализация, телефон, общественный транспорт и т. д. Желательно, чтобы СТО находилась вблизи от оживленного места: торгового центра, магазина или автозаправочной станции. Такое расположение наиболее удобно для обслуживания клиентов. Преимущества в расположении положительно сказываются на бизнесе.
Доступность. Важно, чтобы до СТО можно было добраться общественным транспортом. Клиентам удобно посещать фирму, если она находится на приемлемом расстоянии или вблизи деловых, жилых или торговых районов. Въезд и выезд на территорию сервисного центра должен быть беспрепятственным.
Ценность участка. При выборе участка нужно учитывать его ценность с точки зрения рекламы и ее повышение после строительства. Наряду с размером земельного участка важна его конфигурация. Прямоугольные формы участков не только предоставляют хорошие условия их использования, но и являются более подходящими в отношении эксплуатационных издержек.
Соответствие назначению. Особую роль играет удобство земельного участка для строительства. Учитываются следующие критерии:
– участок должен быть защищен от наводнений, землетрясений, оползней и т. п.;
– участок должен быть на уровне прилегающей дороги;
– участок лучше выбирать ровный или с небольшим уклоном (от 1 до 2 %), чтобы не требовалась дорогостоящее перемещение земли при планировке;
– участки на склоне или же неровные участки требуют повышенных сумм на финансирование подготовки территории (подготовительные работы, планировка площади бульдозером, отвоз грунта, подпорные стенки, подземные гаражи и т. д.);
– желательно твердое основание, т. е. уплотненный грунт среднего, даже хорошего качества.
Расходы. В городах часто вообще не бывает земельных участков требуемых размеров, которые пригодны для строительства СТО, а если имеются, то высокие цены намного увеличивают затраты. При выборе подходящего земельного участка цена играет, конечно, важную роль, однако нельзя забывать о критерии “расположения” и “пригодности” участка.
Весьма важным фактором являются расходы по строительной подготовке. Речь идет, как правило, о расходах по:
– сооружению дорог (подъездных путей и стоянок),
– сооружению санитарно-технических устройств (канализации, присоединений к водопроводной сети, электрических вводов, магистральной линии для развода отопления, освещения подъездных путей и т. п.).В ограждении территории предприятия, в котором предусмотрено 10 и более постов или хранение 50 и более автомобилей, следует предусматривать не менее двух въездов (выездов). Для предприятий с меньшим количеством постов или мест хранения автомобилей допускается устройство одного въезда на территорию. Проем ворот в ограде должен быть не менее 4,5 х 4,5 м. Ворота основного въезда на территорию предприятия следует размещать с отступом от “красной линии” на расстояние не менее наиболее длинной модели подвижного состава, включая автопоезда. Перед воротами основного въезда на территорию предприятия следует предусматривать накопительную площадку вместимостью не менее 10 % от максимального часового количества подвижного состава, прибывающего на предприятие. При расположении территории предприятия на земельном участке, ограниченном двумя проездами общего пользования, ворота основного въезда следует размещать со стороны проезда с наименьшей интенсивностью движения автотранспорта. Въезд на территорию предприятия должен предшествовать выезду, считая по направлению движения по проезду общего пользования. На территории предприятия с количеством 10 и более постов или 50 и более мест хранения автомобилей движение автотранспорта предусматривать в одном направлении без встречных и пересекающихся потоков. На территории предприятия, независимо от его мощности, допускаются встречные и пересекающиеся движения автотранспорта при их интенсивности не более 5 автомобилей в час.