Для отражения результатов по операциям с инвестиционной недвижимостью приоритетной является модель ее оценки по справедливой стоимости через прибыль/убыток. Модель определения результата по исторической стоимости не дает качественной информации для принятия решений пользователями, хотя такая модель разрешена МСФО, полагаем, что она вуалирует реальную картину результата деятельности предприятия, и не должна использоваться для инвестиционной недвижимости.
В отчете о движении денежных средств информация об операциях с инвестиционной недвижимостью отражается по разделу «Инвестиционная деятельность», что, по нашему мнению, позволяет верно представить характер денежных потоков от данных объектов.
Для раскрытия информации об инвестиционной недвижимости, полагаем необходимым расширить соответствующие правила, содержащиеся в МСФО 40, обязательные раскрытия должны позволить пользователю правильно оценить ситуацию с инвестиционной недвижимостью, для чего следует представить сведения, отражающие подробные характеристики инвестиционной недвижимости [44].
Переклассификация объектов недвижимости, на наш взгляд, должна строиться на следующем общем правиле: входящая оценка нового вида актива является последней оценкой старого вида актива, определенной на дату переклассификации.
Глава 2
Зарубежная практика учета инвестиционной собственности
2.1. Современные подходы к признанию и оценке инвестиционной собственности в различных учетных системах
Обобщением существующих в национальных системах правил учета и отчетности инвестиционной недвижимости является Международный стандарт финансовой отчетности «Инвестиционное имущество» (МСФО (IAS) 40).
До принятия МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество», бухгалтерский учет инвестиций в недвижимость регулировался национальными стандартами бухгалтерского учета. Хотя учет в каждой из юрисдикций отличается, применялась либо модель учета первоначальной стоимости недвижимости, либо модель переоценки. Если выбиралась модель переоценки, то переоцененной стоимостью обычно признавалась справедливая стоимость на дату переоценки, а изменения стоимости в результате переоценки, признавались в составе капитала. Модель учета инвестиционного имущества по справедливой стоимости с отражением ее изменений в составе прибыли (убытка) не применялась в мире до принятия МСФО 40 «Инвестиционное имущество».
Впервые в системе МСФО введен этот стандарт к обязательному применению при составлении годовой финансовой отчетности за периоды, начинающиеся 1 января 2001 года или после этой даты. Стандарт 2000 года заменил ранее действовавшие требования, которые были установлены в МСФО 25 «Учет инвестиций». В соответствии с МСФО 25 «Учет инвестиций», компании разрешалось выбирать метод учета инвестиций в недвижимость по остаточной стоимости согласно основному порядку учета, изложенному в МСФО 16 «Основные средства»; по переоцененной стоимости за вычетом амортизации согласно допустимому альтернативному порядку учета, изложенному в МСФО 16 «Основные средства»; по фактическим затратам на приобретение за вычетом величины обесценения согласно МСФО 25 «Учет инвестиций» или по переоцененной стоимости, согласно МСФО 25 «Учет инвестиций». Положения МСФО 25 «Учет инвестиций» потеряли свою силу при вступлении в действие первой версии (2000 года) стандарта по учету инвестиционной недвижимости. В настоящее время действует МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество» в редакции 2005 года с учетом внесения в него изменений последующими стандартами (например, МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости»).
В соответствии с МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество», – инвестиционной собственностью является:
• имущество, находящееся во владении организации и используемое для операционной аренды с целью получения арендных платежей или увеличения капитала; или для осуществления и того, и другого;
• строящаяся недвижимость, которая подготавливается для дальнейшего использования в качестве инвестиционной собственности в будущем.