В частности к инвестиционной собственности относятся:
• земли, предназначенные для долгосрочного увеличения капитала, а не для кратковременной продажи в процессе обычной бизнес деятельности;
• земли, находящиеся в настоящее время для неопределенного будущего использования. Если организация не определила, как она будет использовать землю: сдавать в аренду или использовать для перепродажи в ходе обычной деятельности, то в этом случае земля должна учитываться в качестве предназначенной для увеличения стоимости капитала;
• здания, принадлежащие организации (или находящиеся в ее владении по договору финансовой аренды) и переданные в аренду третьим лицам;
• пустующие здания, но ожидаемые для сдачи в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды;
• строящееся имущество или находящееся в процессе реконструкции для будущего использования в качестве инвестиционной собственности.
Классификация инвестиционной недвижимости как компонента активов обусловливается переходом рисков и контроля за поступлением экономических выгод. Наличие права собственности, согласно ведущему принципу МСФО – приоритета содержания над формой, – не является обязательным условием для признания актива. Поэтому в качестве инвестиционной собственности отражаются также объекты, полученные на условиях финансовой или операционной аренды (при условии выполнения всех иных требований к признанию).
В соответствии с МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество», первоначальная оценка инвестиционного имущества должна производиться на основе фактических затрат, связанных с приобретением, строительством или сооружением. В первоначальную стоимость инвестиционной недвижимости включаются, прежде всего, цена сделки и транзакционные издержки (стоимость юридических, консультационных услуг, налоги на передачу собственности и т. п.). При этом предполагается, что цена сделки является наилучшим свидетельством справедливой стоимости при первоначальном признании, за исключением случаев, когда сделка:
• происходит между связанными сторонами;
• является вынужденной;
• не происходила на рынке с наиболее благоприятными условиями;
• единица учета, представленная ценой сделки, отличается от единицы учета для актива или обязательства, оцениваемого по справедливой стоимости (например, сделка включает транзакционные издержки).
Общехозяйственные расходы не включаются в фактическую стоимость объекта, если не доказано, что они непосредственно относятся к его приобретению и доведению до вышеопределенного состояния. Операционные убытки, возникающие до момента выхода инвестиционной недвижимости на предусмотренный бизнес-планом уровень сдачи помещений в аренду, компонентом первоначальной стоимости не признаются.
Порядок формирования себестоимости инвестиционной недвижимости, приобретенной с отсрочкой платежа на период, превышающий обычные условия коммерческого кредитования производится стандартным образом и определяется как эквивалент цены при условии немедленного платежа денежными средствами на дату признания (эквивалент определяется приведением номинальной суммы платежа к вышеуказанной дате). Разница между исходной и дисконтированной величинами признается расходами по процентам за отсрочку и включается в расходы периода в течение срока коммерческого кредита.
В случае, когда объект инвестиционной недвижимости приобретается в результате обмена (на немонетарный или монетарный актив или сочетание монетарного и немонетарного активов), его первоначальной оценкой будет справедливая стоимость, кроме случаев, когда мена лишена коммерческого содержания и справедливая стоимость ни полученного объекта, ни переданного актива не может быть достоверно определена. В таких ситуациях первоначальной оценкой будет величина балансовой стоимости передаваемого актива.
Здания, построенные предприятием, оцениваются по справедливой стоимости. При невозможности ее определения по сумме затрат на дату завершения строительства или реконструкции. В первоначальную стоимость включаются также затраты по займам в соответствии с МСФО (IAS) 23 «Затраты по займам». Сверхнормативные затраты ресурсов, возникшие при строительстве или реконструкции инвестиционной недвижимости, в первоначальную оценку не включаются.
Для последующего измерения инвестиционной недвижимости Международный стандарт финансовой отчетности "Инвестиционное имущество» (МСФО (IAS) 40) в качестве общего подхода предлагает организациям выбрать одну из моделей учета: справедливую или первоначальную стоимость. Исключением из приведенного правила является отражение объектов инвестиционной собственности, арендуемых на условиях операционной аренды. Для последующей оценки такого имущества в соответствии с п. МСФО (IAS) 40 "Инвестиционное имущество», всегда должна применяться справедливая стоимость.