В связи с отмеченными отличиями инвестиционной недвижимости и основных средств, и тем, что в РСБУ, скорее всего, для приближения к МСФО, из основных средств был выделен актив «Доходные вложения в материальные ценности» (статья в активе баланса), отражаемый на отдельном счете и включающий в себя объекты, в определенной мере схожие с инвестиционной недвижимостью, мы не можем согласиться с точкой зрения, отраженной, например, в следующем высказывании: «Так, например, основные средства, предназначенные для получения дохода не по их прямому назначению (для передачи в аренду), в бухгалтерском учете учитываются на счете 03 "Доходные вложения в материальные ценности". Поскольку по своей природе данные объекты не перестают быть основными средствами, то для целей экономического анализа эти активы имеют значение» [94]. Конечно, эти объекты имеют значение для анализа, причем может быть даже еще большее, чем основные средства, но они именно перестают быть основными средствами, если становятся инвестиционной недвижимостью, и их анализ с приведенной выше позиции не позволит получить правдивые результаты. В тоже время следует разделить мнение о том, что счет 03 "Доходные вложения в материальные ценности»… по сути… является "производным" от счета 01 "Основные средства" с аналогичным порядком формирования стоимости и списания ее через амортизационные отчисления. Неудивительно, что учет объектов, отраженных на счете 03, регулируется ПБУ 6/01. Итогом такого универсального "регулирования" является то, что между основными средствами, эксплуатируемыми в ходе основной деятельности и сданными в аренду, немного отличий. В национальном законодательстве есть пробел в регулировании учета инвестиционного имущества, для которого не подходят правила учета основных средств, доходных вложений в материальные ценности, вложений во внеоборотные активы, поэтому предлагаем обратиться к международному опыту, в частности к МСФО (IAS) 40» [52].
В связи с вышеизложенным еще раз подчеркнем, что экономическая сущность инвестиционной недвижимости именно в том и состоит, что этот объект не является основным средством, под которым подразумевается актив, генерирующий денежные потоки в процессе его использования непосредственно самим предприятием. Сущность заключается, на наш взгляд, в том, что этот объект приносит выгоды без самоиспользования компанией, отсюда следует и особый подход к управлению им и к правилам его учетного представления. Главным становится необходимость сообщения пользователям информации о справедливой стоимости этого объекта, т. е. оценки рынком будущих выгод в нем содержащихся.
Не случайно, поэтому для инвестиционной недвижимости предлагается в МСФО модель оценки по справедливой стоимости (хотя остается вариант выбора модели по первоначальной оценке).
1.2. Методологические подходы к учетному отражению инвестиционной недвижимости
Отметим некоторые проблемы, связанные с учетным отражением инвестиционной недвижимости и вытекающие из экономической сущности. Важной проблемой, связанной с использованием для инвестиционной недвижимости модели учета по справедливой стоимости через прибыль/убыток, является то, что:
• во-первых, инвестиционная недвижимость способна оказывать сильное влияние на стабильность показателя прибыль/убыток. Ее справедливая стоимость может постоянно изменяться то в сторону увеличения, то уменьшения, что, влияет не только на финансовое положение и результаты деятельности отдельного предприятия (или нескольких), но создает дестабилизирующую атмосферу на рынках;
• во-вторых, в условиях продолжительного и иногда искусственно создаваемого (не оправданного) роста справедливой стоимости постепенно формируется излишний перегрев рынка, что может привести к кризису, с началом которого справедливая стоимость начнет падать, принося несоразмерные убытки предприятиям, и провоцируя дальнейшее нарастание кризисной ситуации.
Могут встречаться и проблемы, связанные с определением самой справедливой стоимости, хотя с принятием МСФО IFRS 13, правила ее расчета стали более полными. Целый ряд проблем проистекает из того, что правила МСФО 40 требуют от бухгалтера для отражения инвестиционной недвижимости применения профессионального суждения, что всегда привносит некоторую субъективность. Профессиональное суждение необходимо, прежде всего, при:
• определении объекта, как соответствующего дефиниции инвестиционной недвижимости или недвижимости, занимаемой владельцем, или недвижимости, предназначенной для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности;