Договір вирізняється певними характерними рисами. Він перетворює васала на професійного солдата на службі сеньйора. Сеньйор повинен утримувати васала, якщо хоче мати його біля себе. Оскільки економіці того часу практично невідомі гроші, утримання може відбуватися тільки в двох формах: або сеньйор тримає своїх васалів у власному домі, де вони користуються продуктами його земель і майстерень, або ж він надає їм доходи з тієї чи тієї зі своїх земель. Перший варіант надто складний для здійснення, і може застосовуватися для кола, яке не перевищує невеликий рівень. Отже, мав би взяти гору другий варіант. Доходи, що віддаються з землі, звуть леном, або ф’єфом, а ленне дарування має нестійкий характер, принаймні в тому сенсі, що васалові передають не саму землю і не тих, хто на ній працюють. З технічної точки зору сеньйор залишається власником виробничих чинників і передає тільки продукти. Проте дуже швидко доходами почали вважати землю, а передання лену стало довічним, а згодом і спадковим. Договір укладали довічно — звідси й довічне володіння леном, — і його не можна було розірвати ні за спільною згодою, ні за рішенням однієї зі сторін, за винятком серйозного порушення умов і духу договору. Він і сам теж дуже швидко стає спадковим. Договір має виключний характер стосовно васала: якщо в сеньйора є кілька васалів, то у васала може бути тільки один сеньйор. Це правило поставлять під сумнів у XII ст., але це — ознака еволюції феодалізму в напрямку виходу за власні межі.
Договір обставляється ритуалом. Васал складає руки й вкладає їх у руки сеньйора, інколи стаючи при цьому на коліна; сеньйор промовляє кілька слів; це — символ покори. Потім вони цілуються на знак згоди та дружби. Після цього відбувається ще один ритуал, який з’явився пізніше, але твердо відомий з епохи Каролінгів як суто релігійний і християнський обряд: поклавши руку на Євангеліє чи на якісь реліквії, васал присягає на вірність, це — його «слово». Перший ритуал має більше значення, ніж другий, адже, хоча віра й дуже поширена, честь віддається цим особливим васальним узам. Фізична присутність обох осіб необхідна. Ця вимога буде знята в пізній період занепаду феодалізму.
Зазначені васальні узи можуть легко і без викривлень перетворюватися на ланку васального ланцюга. Досить, аби васал став сеньйором або сеньйор васалом, якщо тільки з кожним із них не станеться цього перетворення, щоб стихійно утворювалися феодальні мережі, які набувають пірамідальної структури з огляду на нерівність сторін у договорі. У цій структурі учасники угоди діляться на два типові шари: вища аристократія, яка дістає цей статус завдяки своїй позиції «зверху», своїй силі, багатству й авторитетові, і нижча аристократія.
Сеньйорія — це зовсім інше й незалежне від першого явище. Її можна охарактеризувати трьома основними рисами. Це, по-перше, економічна одиниця, маєток з ознаками натурального господарства. У цій одиниці згруповані сільськогосподарські землі — одну частину, заповідні землі сеньйора — кріпаки обробляють безпосередньо на нього, а решта поділена на дрібні ділянки, які роздають сім’ям кріпаків для їхнього власного вжитку, — та майстерні, де виробляють усі необхідні предмети чи кріпаки-ремісники, або сільськогосподарськими кріпаками в міжсезоння. Зовнішні обміни обмежуються деякими предметами розкошу, шовковими тканинами, прикрасами або домашніми рабами, переважно слов’янського походження, чим і пояснюється сама їхня назва (раб французькою — «esclave»). Така схема економічної одиниці характерна для північних країв, тоді як на півдні, зокрема в Італії, замість маєтків існують подрібнені великі володіння, а обробка заповідних земель сеньйора замінена феодальними повинностями. Ці варіації мають суто технічне значення і не справляють жодних економічних наслідків.
Сеньйорія — це також і соціальна одиниця. До її складу входять сеньйор і його сім’я, в принципі, аристократи, які ще тримаються родових уз, тож сім’ю слід розглядати радше не як домашнє господарство, а як розширену родину. До сеньй-орії входять також хлібороби, фахові ремісники, слуги се-ньйорського дому. Ці кріпаки мають проміжний статус між свободою та кріпацтвом, який більшою чи меншою мірою коливається в один або інший бік. Вони прикріплені до землі, оскільки людей і робочої сили не вистачає після демографічного спаду в попередні століття. Вони виконують феодальні повинності та ходять на панщину, але самі обробляють власні господарства.
Це, зрештою, майже політична одиниця. Розвал центральної політичної влади внаслідок розпаду імперії Каролінгів виявився в запаморочливій децентралізації та в розосередженні публічної сфери й у перманентній війні між одиницями, яким цей стихійний процес пішов на користь. Цими одиницями є сеньйорії, які перетворюються на одиниці безпеки й захисту від ворожого зовнішнього середовища. У такій ситуації сеньйор здійснює або ж узурпує повноваження органу правосуддя, законодавства і оподаткування, які умовно звуться «королівськими прерогативами» і які в звичайний час закріплюються за центром, за королем і його владним апаратом. Чинним режимом є дуже абсолютна ієрократія, оскільки не існує противаги владі сеньйора. З цього випливає змішання публічного й приватного, одним із наслідком якого є те, що сеньйор прагне привласнити собі всі землі, які входять до сеньйорії. Ця тенденція ніколи не доходила до свого завершення та до ліквідації власності: деякі позасеньйоріальні володіння, привласнені приватними особами, змогли зберегтися й пережити феодальну добу. Під цим кутом зору сеньйо-рія справді виглядає як квазіполітія, адже в ній зберігаються більшість інституцій і публічних функцій, але на місцевому рівні.