С учетом этого согласие органов опеки и попечительства на совершение такой сделки требуется в следующих случаях:
– на отчуждение в целом всего жилого помещения, находящегося в долевой собственности;
– на отчуждение доли в праве общей собственности на жилое помещение, принадлежащей законным представителям названных лиц.
Если законные представители приобретают права на жилое помещение, в котором проживают их несовершеннолетние дети (например, бабушка продает квартиру, в которой проживает ее несовершеннолетний внук, одному из родителей этого ребенка), такая сделка не затрагивает права и интересы ребенка, и согласия органов опеки и попечительства на ее совершение не требуется.
Не требуется согласие органов опеки и попечительства в случае, если отчуждается доля в праве общей собственности на жилое помещение, не принадлежащая законным представителям проживающего в нем ребенка. Не следует лишь забывать при этом о соблюдении права преимущественного приобретения доли в случае, если сделка по отчуждению носит возмездный характер.
Важным требованием закона является необходимость указания в договоре купли-продажи (мены) перечня лиц, сохраняющих право пользования отчуждаемым жилым помещением с указанием их прав на пользование жилым помещением, либо информация, исходящая от собственника, о том, что подобные лица отсутствуют. В соответствии со ст. 558 ГК указание в договоре перечня лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после отчуждения жилого помещения, является существенным условием договора, без которого договор не может считаться заключенным. Смена собственника жилого помещения не может отражаться на жилищных правах членов его семьи, причем членов семьи как настоящих, так и бывших. Именно эти их права и закрепляются в договоре. Более того, законом защищаются жилищные права не только членов семьи последнего собственника жилого помещения, непосредственно производящего продажу этого помещения.
Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27 ноября 1996 г. было признано право пользования отчужденным жилым домом за членом семьи бывшего собственника этого дома (предпоследнего собственника). При этом Судебная коллегия отметила, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника[112].
Аналогичным образом, очевидно, должен решаться вопрос и о сохранении права пользования отчуждаемым жилым помещением и в отношении бывших членов семьи прежнего собственника, поскольку вопрос о прекращении их права пользования жилым помещением может быть решен также только в судебном порядке, и пока такое решение суда не состоялось, указанных лиц следует включать в договор с определением их права пользования отчуждаемым жилым помещением.
Перечень лиц, которые сохраняют право пользования отчуждаемым жилым помещением, выявляется на основании вышеупомянутой справки жилищно-эксплуатационной организации либо паспортного стола по месту нахождения отчуждаемого жилого помещения, и в договоре должна присутствовать ссылка на реквизиты этой справки.
При анализе указанной справки нотариусам следует обращать особое внимание на основания, по которым кто-либо из членов семьи собственника жилого помещения снят с регистрационного учета. Утратившими право пользования отчуждаемым жилым помещением могут являться лишь лица, добровольно освободившие квартиру и снявшиеся с учета на основании личного заявления, а также лица, признанные утратившими право на жилье в судебном порядке. В частности, нельзя признать утратившим право на жилье гражданина, осужденного к лишению свободы на длительный срок и снятого с регистрационного учета по заявлению собственника жилого помещения на основании приговора суда. Конституционный Суд РФ в своем Постановлении от 23 июня 1995 г. N 8-П по делу о проверке конституционности ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 Жилищного кодекса РСФСР подчеркнул, что временное непроживание лица в жилом помещении по любым причинам, в том числе и в связи с осуждением его к лишению свободы, само по себе не может свидетельствовать о ненадлежащем осуществлении нанимателем своих жилищных прав и обязанностей и служить самостоятельным основанием для лишения права пользования жилым помещением. Таким образом, при отсутствии добровольного согласия на освобождение жилой площади и соответствующего добровольного снятия с регистрационного учета член семьи собственника отчуждаемого жилого помещения сохраняет право пользования жилым помещением и при отчуждении этого жилого помещения.