Обращение взыскания на жилой дом или квартиру, так же как и на любое другое недвижимое имущество, возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке (см. § 10 гл. 10).
Реализация жилого дома или квартиры, являвшихся предметом ипотеки, на которые обращено взыскание, осуществляется путем продажи с торгов в форме открытого аукциона или конкурса.
В жилом доме или квартире, на которые обращается взыскание, может проживать сам залогодатель, если им является гражданин, члены его семьи, временные жильцы, наниматели. В связи с этим возникает вопрос о том, сохраняют ли указанные лица права пользования жилым помещением после его реализации. В соответствии с общим правилом, предусмотренным п. 2 ст. 292 ГК, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Таким образом, члены семьи (бывшие члены семьи) гражданина – залогодателя жилья по общему правилу сохраняют права на жилое помещение, проданное в порядке обращения взыскания на предмет ипотеки. Однако есть исключения.
Если данный жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры, то реализация предмета залога является основанием для выселения бывшего залогодателя и проживающих с ним членов его семьи (п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке). Естественно, одновременно с ними выселяются и временные жильцы, поскольку они не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением (ч. 2 ст. 680 ГК).
Лица, пользующиеся заложенным жилым домом или квартирой на условиях договора ипотеки или договора аренды жилого помещения, в случае реализации данного дома или квартиры выселению не подлежат (п. 3 ст. 78 Закона об ипотеке)[164]. Выселены они могут быть по общим правилам о выселении из жилого помещения, установленным ГК (ст. 687 – 688) и жилищным законодательством.
Примерные образцы договоров залога
Город Екатеринбург, Свердловская область, Российская Федерация
Двадцатого сентября две тысячи второго года
Мы, Открытое акционерное общество «_______________», именуемое в дальнейшем «Залогодержатель», в лице ______________, действующей на основании доверенности, удостоверенной ___, нотариусом города Екатеринбурга Свердловской области, ________ 2001 г., реестр N ________, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «________________» (свидетельство о государственной регистрации коммерческой организации серии _______ N _______ выдано _________ Управления государственной регистрации г. Екатеринбурга, постановление Главы Администрации _________ района г. Екатеринбурга N _______ от ________ 2000 г., ИНН _______), расположенное по адресу: город Екатеринбург, ул. __________, д. __, именуемое в дальнейшем «Залогодатель 1», в лице ________, действующего на основании доверенности, удостоверенной ________ 2002 г. ______________, нотариусом города Екатеринбурга Свердловской области, реестр N _______,
Закрытое акционерное общество «________» (свидетельство о государственной регистрации коммерческой организации серии ________ N ________выдано ______________________ отделом Управления государственной регистрации г. Екатеринбурга, постановление Главы Администрации ___________ района г. Екатеринбурга N _______ от _______ 1995 г., ИНН _______), местонахождение которого: г. Екатеринбург, ул. _______, д. ___, именуемое в дальнейшем «Залогодатель 2», в лице директора _______, действующего на основании Устава и Протокола N ________ общего собрания участников ООО «________», являющегося единственным участником ЗАО «________», от ________ 2002 г.,
гр. ____________, 05.12.1965 года рождения (паспорт серии ____ N _______ выдан ОВД _______ РИК _______ области _______ 1983 г.), проживающий по адресу: г. Екатеринбург, ул. __________, д. __, кв. __, действующий от имени гр. ________, ________ 1961 года рождения (паспорт серии _____ N ______, выданный РУВД _______ района г. Екатеринбурга _______ 1999 г., код подразделения _______), проживающего по адресу: г. Екатеринбург, ул. ________, д. ___, кв. ___, именуемого в дальнейшем «Залогодатель 3», по доверенности, удостоверенной _______ 2002 г. _______, нотариусом города Екатеринбурга Свердловской области, реестр N _______,
гр. _________________, 17.10.1963 года рождения (паспорт серии ______________, N __________, выдан ____________ 1999 г. РУВД ______________ района г. Екатеринбурга, код подразделения _______), проживающая по адресу: г. Екатеринбург, ул. _______, д. __, именуемая в дальнейшем «Залогодатель 4»
(«Залогодатель 1», «Залогодатель 2», «Залогодатель 3», «Залогодатель 4» именуются в дальнейшем «Залогодатели»), с другой стороны,
164
В Законе (п. 3 ст. 78) наряду с нанимателями упоминаются также лица, проживающие в заложенных жилых помещениях на условиях договора аренды. Это очередная ошибка. На основе договора аренды жилое помещение предоставляется юридическим лицам, а они могут использовать арендуемое жилое помещение только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК).