Разумеется, прежде чем приобрести или, наоборот, продать объект недвижимости, необходимо провести аналогичные маркетинговые исследования, что позволит детально проанализировать объем предполагаемых затрат. В таких случаях, как правило, привлекаются данные об аналогичных объектах и сделках с ними. Такой метод анализа позволяет продавцу и покупателю не ошибиться в цене.
Разумеется, на практике операции по оценке недвижимости являются более сложными. Наряду с перечисленными методами, оценщики учитывают множество особенностей, имеющихся у каждого отдельного объекта недвижимости. В большинстве случаев подходы к оценке недвижимости используются не в чистом виде, а в наиболее приемлемой комбинации.
В настоящее время для принятия решения о соответствии стоимости того или иного объекта недвижимости определенным критериям необходимо рассчитывать будущие доходы и другие преимущества от владения, использования и распоряжения данным объектом.
Согласно статистике, из-за высокой стоимости жилья только 5% российских граждан могут позволить себе приобрести квартиру и сразу оплатить ее полную стоимость.
Применяя доходный подход, оценщики анализируют в первую очередь возможность получения собственником недвижимости определенного дохода от ее эксплуатации в течение некоторого времени, а также возможность ее последующей продажи.
С целью оценки стоимости любой доходной недвижимости в большинстве случаев используется техника капитализации доходов (ренты). Данная техника реализуется несколькими способами. Методом прямой капитализации с учетом данных о характеристиках потока доходов и ставки их капитализации с учетом возможных рисков определяется стоимость объекта. Для приведения потоков будущих доходов и затрат, распределенных во времени определенным образом, к начальному моменту используется техника дисконтирования. В итоге получается оценка текущей стоимости «чистого»денежного потока. Именно она и приравнивается к стоимости объекта.
Следует отметить, что метод прямой капитализации предпочтительнее применять к объектам, приносящим доход с предсказуемыми суммами, описываемыми линейной моделью будущих доходов и расходов. Во всех остальных случаях лучше использовать более сложные методы анализа дисконтированных денежных потоков. Предполагаемые доходы от недвижимости делят на два типа: доходы от эксплуатационной деятельности собственника объекта и доходы от его продажи в будущем (реверсия).
При оценке с использованием затратного подхода складываются стоимости земельного участка и его индивидуальных улучшений (включая улучшения макроуровня). Итоговое значение стоимости конкретного земельного участка оценивается отдельно.
Затратный подход к оценке объектов недвижимости включает в себя следующие составляющие:
? анализ характеристик урбанизированной среды применительно к данному земельному участку;
? определение стоимости земельного участка;
? определение восстановительной стоимости или стоимости замещения расположенных на оцениваемом земельном участке зданий и сооружений;
? определение величины накопленного износа зданий и сооружений;
? определение общей рыночной стоимости земельного комплекса как суммы стоимости земельного участка и восстановительной стоимости или стоимости замещения расположенных на нем сооружений с учетом их накопленного износа.
Затратный подход является необходимой составляющей анализа и оценки объектов нового строительства или реконструкции зданий и сооружений, расположенных на земельном участке. Кроме того, затратный подход достаточно эффективен при оценке для налогообложения, а также выявления сверхдоходов при использовании коммерческой недвижимости. Его часто применяют в процессе оценки земельно-имущественных комплексов для страхования, оценки стихийных бедствий и при оценке специальных сооружений и зданий.
Применение данного подхода возможно лишь при условии достаточно развитого рынка недвижимости, когда совершение сделок происходит в соответствии с нормами, а формирование цен – в равновесных рыночных условиях. В данном случае основной задачей оценщика является детальный анализ информации этого рынка, сравнение с аналогичными сделками и получение данных о возможной стоимости оцениваемого объекта. Объекты-аналоги выбираются с точки зрения наиболее эффективного их использования.
Рыночный подход характеризуется следующими действиями оценщика:
? выявление данных о характеристиках сделок с аналогичными объектами на соответствующем секторе рынка недвижимости;
? проверка собранной информации о сделках, включающая подтверждение сделки одним из участников (продавцом или покупателем) или риелтором, выявление характерных условий продажи и возможных обременений;
? внесение необходимых корректировок стоимости объекта оценки по отношению к тем объектам, с которыми он сравнивался.
При условии наличия рыночной информации, достаточной для определения стоимости методом сравнения продаж, применяются методы математической статистики с детальным рассмотрением основных характеристик оцениваемого объекта и его аналогов.
2. Страхование недвижимости
Льготное муниципальное страхование с точки зрения экономики является дотационным.
Предлагаемые тарифы – льготные, а страховое покрытие не рассчитывается в соответствии с коммерческими ценами на жилье, а определяется без учета расположения квартиры и качества отделки, исходя из минимальной расчетной стоимости одного квадратного метра общей стоимости жилья. Кроме того, вы не можете выбрать страховую компанию по своему усмотрению, поскольку все процедуры выполняют уполномоченные страховые компании, принимающие участие в муниципальной программе. Таким образом, льготная программа предусматривает только страховую защиту самих жилых помещений без учета дополнительных затрат на отделку, а также имущество, находящееся в квартире.
Документальным основанием для государственной регистрации прав на недвижимость являются договоры о совершении сделок с ней.
Риски, входящие в программы муниципального и коммерческого страхования, часто совпадают. В число рисков входят аварии канализации, водопровода, отопительных систем, взрывы газа и пожары. Однако коммерческое страхование жилья покрывает еще и такие риски, как кража, разбой, залив квартиры соседями, стихийные бедствия, падение деревьев и наезд транспортных средств. Кроме того, в перечень коммерческого страхования жилья можно включить не только саму квартиру, но также отделку и находящееся в ней имущество.
Следует учитывать, что не менее важным является и страхование риска гражданской ответственности перед третьими лицами, особенно учитывая тот факт, что от пожара или залива ущерб наносится не одной, а нескольким квартирам. Для большей надежности коммерческое и муниципальное страхование можно совместить. Например, стены и перекрытия вы страхуете по льготному тарифу, а отделку и домашнее имущество – в любом другом страховом агентстве. Следует учитывать, что полная страховка на условиях коммерческого страхования обойдется вам значительно дороже, чем вышеописанный вариант. Однако в таком страховании есть свои плюсы: вы можете индивидуально подобрать объем покрытия, страховую сумму и другие условия.