Аренда земли
Отсутствие у земельного участка кадастрового номера свидетельствует, что объект договора аренды не определен, а сделка является незаключенной.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что в аренду был предоставлен водный объект. Договор аренды, заключенный между сельской администрацией и акционерным обществом о передаче в аренду земли для строительства пруда, соответствует законодательству Унитарное предприятие — арендодатель ликвидировано и исключено из государственного реестра, что, по мнению суда, влечет необходимость заключения договора с новым арендодателем. Решение является не достаточно обоснованным.
Отсутствие в договоре указания на стоимость передаваемого в аренду имущества не может являться основанием для признания договора недействительным.
Использование земельного участка на правах аренды не препятствует включению земли в конкурсную массу. Основания для расторжения договора аренды отсутствуют.
В соответствии со ст.270 ГК РФ предоставленный в постоянное бессрочное пользование земельный участок может быть передан в аренду с согласия собственника земли. Однако в ст.20 ЗК РФ содержится запрет на совершение такого рода сделок. По нашему мнению, при решении данного вопроса приоритет следует отдать ЗК РФ.
В связи с тем, что сельскохозяйственная организация не зарегистрировала право собственности на земельные доли, внесенные в уставный капитал, сделки с данным имуществом, включая аренду, являются незаконными.
Отсутствие у земельного участка кадастрового номера свидетельствует, что объект договора аренды не определен, а сделка является незаключенной.
Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 сентября 2004г. N Ф08-4308/04. КомментарийПредприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением о взыскании убытков, вызванных самовольным использованием земельного участка. В обосновании иска предприниматель указал, что в силу заключенного договора аренды он является законным владельцем земельного участка. Рассмотрев спор по существу, суд пришел к выводу о необоснованности заявленных требований по следующим основаниям.
Как следует из комментируемого решения, истец наряду с другими гражданами приобрел право собственности на земельную долю. Впоследствии все собственники долей заключили договор и передали единым массивом землю в аренду акционерному обществу (ответчику). В соответствии с решением мировых судей обществу было предписано выделить несколько земельных долей в натуре, что было сделано.
Одновременно с выделением долей (в этот же день) собственники заключили с истцом договор аренды, а кадастровые планы на образованные земельные участки получили 4,5 месяца спустя.
Для определения границ и координат земельного участка в обязательном порядке должны проводиться землеустроительные работы, порядок осуществления которых определен ФЗ "О землеустройстве"[16]. В соответствии со ст.3 данного закона межевание производится в обязательном порядке при предоставлении земельных участков и заключения сделок с землей. Согласно ст.607 ГК РФ существенным условием договора аренды является его предмет. При отсутствии данных позволяющих определить передаваемое в аренду имущество, договор считается незаключенным. В связи с тем, что в представленном суду договоре аренды в качестве предмета фигурируют участки не прошедшие кадастровые учет, рассматриваемый договор не может считаться надлежащим доказательством, подтверждающим права истца на земельный участок. Соответственно, утверждение о том, что ответчик использует участок на незаконных основаниях, является необоснованным, поскольку заявитель, сам по себе, не может считаться законным владельцем земли.
В комментируемом постановлении затронут достаточно актуальный вопрос о том, как быть в ситуации, когда заключен многосторонний договор, по которому в аренду передан земельный массив, состоящий из земельный долей, собственники которых выступают на стороне арендодателей, и в процессе действия договора аренды из массива выделяются в натуре несколько земельный долей. Продолжает ли в этом случае действовать заключенный договор? В судебном решении указано, что прекращение договора предполагает возврат переданного в аренду имущества. А поскольку по договору передавался единый массив, он и подлежит возврату.
При рассмотрении аналогичных дел необходимо обращать внимание на следующие обстоятельства. При выделении из земельного массива, являющегося объектом договора аренды, одной или нескольких земельных долей в натуре, используемый земельный участок уменьшается на размер вновь образованных участков. Соответственно, если по договору в аренду передавалось, например, 1000 га, а в натуре было выделено 100 га, у арендатора в пользовании остается 900 га, то есть, объект договора становится другим. Одновременно с этим происходят изменения в составе арендодателей. Собственники долей, которые были выделены в натуре, прекращают свое участие в договоре аренды, так как перестают быть сособственниками земельного массива. Таким образом, меняется как объект договора, так и его субъектный состав. Указанное обстоятельство влечет необходимость прекращения действующего договора и заключение нового. При этом необходимо иметь ввиду, что в результате выделения появляются не только новые участки, соответствующие числу выделенных долей, но и еще один — остающийся участок, который из первоначальных 1000 га превратился в массив площадью 900 га. Отсюда следует, что в отношении всех вновь образованных участков должны быть проведены землеустроительные работы, с присвоением кадастровых номеров.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что в аренду был предоставлен водный объект. Договор аренды, заключенный между сельской администрацией и акционерным обществом о передаче в аренду земли для строительства пруда, соответствует законодательству.
Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 21 июня 2004г. N А48-4007/03-7. КомментарийИз обстоятельств спора следует, что сельская администрация в соответствии с заключенным договором аренды передала акционерному обществу земельный участок для строительства пруда. По мнению органов прокуратуры, в аренду был передан водный объект — пруд, являющийся государственной собственностью, поэтому администрация не обладала правомочиями на заключение соответствующего договора. Указанная позиция послужила основанием для обращения прокуратуры в суд с заявлением о признании договора аренды недействительным. В обосновании заявленных требований также было указано, что АО не имеет лицензии на водопользование.
Содержание правовой позиции прокуратуры основывается на положении ст.33 Водного кодекса РФ, согласно которой водные объекты могут находиться в собственности Российской Федерации и субъектов РФ. Данная норма корреспондируется с правилом п.2 ст.214 ГК, устанавливающим презумпцию государственной собственности на землю и другие природные ресурсы. Однако необходимо учитывать, что Водный кодекс содержит понятие "водный объект" и "обособленный водный объект (замкнутый водоем)". В соответствии со ст.1 Водного кодекса водный объект — это "сосредоточение вод на поверхности суши в формах ее рельефа либо в недрах, имеющее границы, объем и черты водного режима". Обособленный водный объект — "небольшой по площади и непроточный искусственный водоем, не имеющий гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами". Согласно ст.34 Водного кодекса право собственности на обособленные водные объекты может принадлежать муниципальным образованиям, гражданам и юридическим лицам. Это положение получило свое развитие в ст.40 Водного кодекса, указывающей, что замкнутые водоемы (обособленные водные объекты) могут находиться в частной собственности. В литературе выделяли следующие признаки обособленных водных объектов: во-первых, — водоем должен быть замкнутым, во-вторых, — не большим по площади либо непроточным искусственным водоемом, в-третьих — должна отсутствовать гидравлическая связь с другими поверхностными водными объектами[17].