Согласно ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать те обстоятельства, на которые оно ссылается. В соответствии со ст.69 АПК РФ не нуждаются в доказывании лишь обстоятельства, признанные арбитражным судом общеизвестными. Из судебного акта видно, прокуратура не согласна с передачей в аренду пруда, то есть, обособленного водного объекта. Отсюда следует, что утверждение о нахождении пруда в государственной собственности должно быть обосновано, поскольку презумпция государственной собственности на замкнутые водоемы не распространяется. Правильность сделанного вывода подтверждается положением п.2 ст.214 ГК РФ, где сказано, что государственной собственностью являются природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.
Согласно представленным суду документам, переданный в аренду земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения. Заключенный договор аренды полностью соответствовал действующему законодательству и был зарегистрирован в Регистрационном Управлении по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Прокуратура не представила доказательств, свидетельствующих о передаче в аренду водного объекта. Соответственно, утверждение о том, что у акционерного общества нет лицензии на водопользование, не имеет юридического значения для рассмотрения настоящего спора. Требование о признании договора аренды ничтожным не основано на законе и не подлежит удовлетворению.
Унитарное предприятие — арендодатель ликвидировано и исключено из государственного реестра, что, по мнению суда, влечет необходимость заключения договора с новым арендодателем. Решение является не достаточно обоснованным.
Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 11 июня 2004г. N А64-99/04-8. КомментарийНа основании постановления главы администрации муниципального образования сельскохозяйственному предприятию — совхозу в бессрочное пользование предоставлен земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения. Впоследствии совхоз был преобразован в государственное унитарное предприятие, которое передало фермерским хозяйствам в аренду участки из состава земель, предоставленных ГУПу в пользование. Позднее унитарное предприятие признано банкротом, исключено из госреестра, находившийся в бессрочном пользовании земельный массив включен в районный фонд перераспределения земель, а затем передан в аренду акционерному обществу. Прежние арендаторы — фермерские хозяйства, посчитав, что их права нарушены, обратились в суд с иском о признании недействительным указанного договора аренды.
По мнению суда, исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям. В силу ст.61 ГК РФ ликвидация юридического лица влечет прекращение его прав и обязанностей. Согласно ст.419 ГК РФ обязательство прекращается ликвидацией юридического лица, кроме случаев, предусмотренных законом. В судебном акте указывается, что ссылка фермерских хозяйств на положения п.1 ст.617 ГК РФ, согласно которым смена арендодателя не является основанием для прекращения договора аренды, не может быть принята во внимание, поскольку выступавшее арендодателем юридическое лицо ликвидировано, "следовательно, смены арендодателя не произошло".
В литературе со ссылкой на пункт 2 ст.60 ГК справедливо подчеркивалось, что в случае реорганизации юридического лица — арендатора, арендодатель имеет право либо продолжить арендные отношения с новым арендатором, либо потребовать прекращения договора аренды и возмещения убытков[18].
В соответствии с п.1 ст.617 ГК РФ не является основанием для изменения или расторжения договора аренды переход права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления и пожизненного наследуемого владения на сданное имущество к другому лицу. Как указано в п.23, 24 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66, переход к другому лицу права собственности на сданное в аренду имущество сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором. Исключением из данного правила является внесение в договор новых сведений относительно арендодателя[19].
Для правильного рассмотрения комментируемого дела необходимо обращать внимание на следующие обстоятельства. Согласно п.2 ст.113 ГК РФ имущество унитарного предприятия закрепляется за предприятием на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Как следует из материалов дела, унитарное предприятие — арендодатель было ликвидировано. Одновременно с ликвидацией прекратилось право бессрочного пользования земельным участком, принадлежавшее предприятию.
Переход права бессрочного пользования является основанием прекращения договора аренды, поскольку в ст.617 ГК приведен исчерпывающий перечень вещных прав, переход которых не влечет окончания арендных отношений, а право постоянного (бессрочного) пользования в этот список не входит.
При рассмотрении аналогичных дел также следует учитывать, что ст.270 ГК РФ разрешает лицу, использующему земельный участок на праве бессрочного пользования, передать этот участок в аренду с согласия собственника земли. Но п.4 ст.20 ЗК РФ содержит запрет на совершение таких сделок. В соответствии с пунктом 3 ст.129 Гражданского кодекса пределы включения земли в оборот определяются земельным законодательством, поэтому нормам ЗК должен быть отдан приоритет. Таким образом, даже при наличии разрешения от собственника унитарное предприятие не вправе принимать решение о заключении договора о передаче в аренду земли, принадлежащей предприятию на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Отсутствие в договоре указания на стоимость передаваемого в аренду имущества не может являться основанием для признания договора недействительным.
Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 13 августа 2003г. N А54-1092/01-С10-С17. КомментарийПо мнению заявителя кассационной жалобы, договор, по которому в аренду был передан цех переработки и земельный участок, является недействительным в связи с тем, что в договоре отсутствует указание на стоимость арендуемого имущества. В обосновании такой позиции сделана ссылка на ст.7-9 действовавших на момент заключения сделки Основ законодательства об аренде.
Действительно в статье 7 Основ законодательства об аренде в качестве условий, которые должен содержать договор, предусматривалась необходимость указания стоимости арендуемого имущества. При этом пункт 4 ст.7 определял, что стоимость имущества должна определяться в договоре исходя из оценки этого имущества на момент сдачи его в аренду.
Этот довод правомерно не был принят судом. В соответствии со ст.1 Основ законодательства об аренде существенными условиями аренды являются срок действия договора и его предмет — наименование и характеристики подлежащего использованию имущества. Цена арендованного имущества не отнесена к существенным условиям и ее отсутствие в договоре не может служить основанием для признания его ничтожным.
Действующий Гражданский кодекс не содержит положений, предусматривающих указание в договоре стоимости арендуемого имущества. В большинстве случаев цена предмета договора не имеет прямого отношения к его исполнению. Хотя следует иметь ввиду, что вопрос о стоимости может иметь существенное значение в случае утраты имущества, его гибели, либо причинении имуществу ущерба. Например, в соответствии со ст.669 ГК РФ риск случайной гибели или случайной порчи арендованного по договору финансового лизинга имущества переходит к арендатору в момент передачи ему имущества, если иное не предусмотрено договором. Стоимость имущества также может применяться для оценки того, является ли сделка крупной и выполнены ли требования законодательства и устава юридического лица при ее заключении[20]. Для устранения возможных споров в договоре целесообразно указывать цену передаваемого в аренду имущества.