Покупка и размен квартиры

— копию сообщения об отказе в государственной регистрации договора мены и (или) перехода права собственности к одной из сторон договора мены;

— копию уведомления о прекращении государственной регистрации договора мены и (или) перехода права к одной из сторон договора мены (п. 4 ст. 20 Закона о регистрации прав);

— копию уведомления о приостановлении государственной регистрации договора мены и (или) перехода права собственности к одной из сторон договора мены.

После проведения первым территориальным органом Службы государственной регистрации договора мены и (или) перехода права собственности к одной из сторон данного договора второй территориальный орган Службы по представлении ему заявления и всех необходимых для проведения государственной регистрации документов проводит государственную регистрацию перехода права собственности к второй стороне сделки.

Второй территориальный орган Службы проводит государственную регистрацию перехода права на объект недвижимого имущества с учетом проведенной первым территориальным органом Службы проверки законности договора мены.

В случаях, когда договор мены подлежит государственной регистрации и был зарегистрирован первым территориальным органом Службы, второй территориальный орган Службы при проведении государственной регистрации запись в подраздел II-2 ЕГРП не вносит, а в графе «Документы-основания» подраздела ЕГРП дополнительно указывает дату и номер государственной регистрации договора мены, а также наименование первого территориального органа Службы, осуществившего государственную регистрацию данного договора.

При отказе первым территориальным органом Службы в государственной регистрации договора мены и (или) перехода права собственности к одной из сторон договора мены (либо при отказе заявителей от проведения государственной регистрации) второй территориальный орган Службы в графе «Особые отметки регистратора» ЕГРП погашает запись о наличии правопритязания.

В любом случае, при обращении в регистрирующий орган с целью регистрации перехода права собственности необходимо представить следующие документы:

— заявление от каждой стороны по сделке. Такое заявление, как правило, составляется сотрудником регистрирующего органа на основании представленных Вами документов и сведений;

— паспортов сторон, а также доверенности представителей, если сторона(ы) на сделке не присутствуют и доверили представление своих интересов третьим лицам. При этом доверенность должна быть заверена нотариусом и обязательно содержать полномочия лица на совершение сделки именно по отчуждению и (или) приобретению конкретного недвижимого имущества с указанием его точного места расположения, площади и т. п.;

— документы, подтверждающие право сторон распоряжаться принадлежащим им имуществом. То есть фактически представляются документы-основания. Во-первых, это свидетельство о государственной регистрации права, на котором стороне принадлежит имущество, а также документы, согласно которым такое право у лица появилось. Например, свидетельство о государственной регистрации и свидетельство о праве на наследство (т. е. первоначально появился документ, подтверждающий право на наследство, а затем на основании его уже было зарегистрировано право собственности на объект недвижимости);

— нотариальное согласие супруга(и), если имущество приобреталось в период брака;

— квитанция об оплате госпошлины;

— иные документы по требованию регистрирующего органа.

Таким образом, сделка мены, по сути, напоминает сделку купли-продажи, но при этом фактически речь идет о двойной сделке купли-продажи и поэтому отнестись к оформлению такой сделки следует с двойной внимательностью.

Однако нередки случаи, когда совершаются сложные сделки, так называемые цепочки сделок. То есть речь идет сначала об обмене квартир, затем о продаже одной из сторон вновь приобретенной квартиры. Сопровождение таких сделок чаще всего осуществляют риелторы. Но если получилось так, что Вы остались без его помощи и поддержки, то необходимо фактически выполнить требования, предъявляемые к совершению сделок мены, а затем применить правила купли-продажи. Но при этом следует иметь в виду, что первоначально будет приобретаться право собственности на обмениваемые квартиры, и лишь потом можно вести речь об отчуждении одной из сторон вновь приобретенной квартиры. Поскольку до этого момента у нее фактически будут отсутствовать документы, подтверждающие ее право собственности на указанную квартиру.

Вывод: обмен — не самая простая сделка с недвижимостью, но если Вы внимательно отнесетесь к подготовке документов и проверите их содержание, то можете рассчитывать на положительный исход дела. Но даже если к совершению такой сделки Вы привлечете риел-тора, юриста и других специалистов, то полностью перекладывать на них всю процедуру не стоит, поскольку Вы должны быть постоянно в курсе происходящего. Только в этом случае можно гарантированно избежать различных неприятных ситуаций.

3. Что-то Вы нервничаете… Может тут что-то не чисто?

(Практические советы о том, как вести себя при совершении сделки; как определить, что продавец говорит правду; какие признаки свидетельствуют о нечестности продавца; как вывести лживого продавца на чистую воду и т. п.)

Если Вы не риелтор и не совершаете сделки с недвижимостью каждый день, то покупка квартиры или жилого дома для Вас в любом случае станет очень ответственным и волнующим мероприятием. Скорее всего, Вас будут терзать сомнения не только по поводу правильности оформления всех документов, но и насколько честны продавец и представляющий его интересы риелтор, как не стать жертвой мошенников, о которых так часто пишут в газетах и рассказывают страшные истории по телевизору. Ведь деньги за квартиру платятся немалые, и никому не хочется оказаться обманутым — вряд ли такие деньги можно будет быстро вернуть, да и вернуть вообще.

Конечно, можно долго и усердно пытаться предугадать, что Вас ждет по окончании той или иной сделки, можно пытаться получить совет у друзей и родственников, можно обратиться к психологу или выпить успокоительного перед сделкой, однако ни один из этих способов не решит на сто процентов Вашу проблему и не будет гарантировать в конечном итоге положительный результат. Единственно верным выходом из данной ситуации может стать Ваша нацеленность на успех, предельная внимательность, разумная осторожность и знание основных правил совершения сделок и гарантий Вашей безопасности при их совершении.

Прежде всего, перед совершением сделки Вам необходима полная информация о недвижимости. В связи с этим Ваша задача получить не только максимально полную информацию, но и убедиться в ее достоверности. Основным источником такой информации является продавец и представляющий его интересы риелтор. Однако следует быть готовым к тому, что продавец и риелтор с его стороны являются заинтересованными в совершении сделки лицами, а потому могут представить Вам в лучшем случае неполную информацию, а в худшем — ввести Вас в заблуждение. Именно поэтому следует доверять лишь собственным знаниям и представлениям.

Первое, что должно Вас насторожить в поведении продавца — это его поспешность при показе квартиры, желание отвлечь Ваше внимание какими-либо разговорами. Более того, нередки случаи, когда Вам может потребоваться еще раз осмотреть квартиру, например показать ее мужу, сестре и т. п. И если продавец откажет Вам в таком просмотре, ссылаясь на занятость, на то, что квартиру уже смотрели и ничего нового в ней не появилось и т. п. — задумайтесь хорошенько — нужна ли Вам такая «загадочная» квартира.

Нередко продавец или риелтор с его стороны при показе квартиры усиленно нахваливают ее, рассказывают об очень низкой стоимости, хорошей планировке и т. д. Не слушайте никого — смотрите внимательно сами, постарайтесь взять время, хотя бы полчаса на то, чтобы еще раз все взвесить, причем желательно без участия продавца и риелтора. Учтите, что с точки зрения психологии решения, принятые под чьим-либо влиянием или в спешке, в большинстве случаев оказываются ошибочными или не подходящими для лиц, их принявших. Не забывайте, что Ваше одобрение на выбранную в спешке квартиру будет оформлено договором о передаче задатка, и если Вы потом примете другое решение, то цена такого решения равна сумме оставленного Вами задатка, поскольку в случае Вашего отказа от сделки он не возвращается.