Минимальный пакует услуг состоит: в проверке юридической чистоты квартиры, которую клиент выбрал сам, (от этой услуги отказываться не рекомендую, поскольку, самостоятельно вы не сможете провести такую проверку) и оформление сделки.
Желательно, чтобы весь набор услуг, которые будет оказывать вам агентство был расписан максимально полно.
2. В договоре должен быть определен конкретный размер вознаграждения риэлтора (в виде твердой суммы (фиксированная цена) или процента от продажной цены квартиры) и статьи расходов по сделке:
· расходы на рекламу квартиры;
· расходы по подготовке необходимых для заключения сделки документов;
· расходы по заключению сделки (аренда банковской ячейки, оплата государственной пошлины за регистрацию договора купли-продажи).
Фиксированная оплата– это одинаковая цена одинаковых видов работ, не зависит, за какие деньги продает или покупает жилье клиент. Некоторые считают, что такая сделка самая выгодная. Ведь технология продажи квартиры за пятьдесят тысяч долларов или же двести тысяч в принципе не отличается. Поэтому размер вознаграждения для агентства отличаться не должен. Цена услуг зависит от того, какую работу предстоит выполнить риэлторам: будет ли это простая продажа жилья, покупка или же просто юридическое сопровождение полностью готового варианта.
Основное преимущество сделки по фиксированной цене заключается в том, что сумма вознаграждения фирмы не зависит от стоимости жилья. Это установлено в договоре. Многие агентства скрывают свои комиссионные. А каждой из сторон (продавцу и покупателю) говорят, что работают почти бесплатно и стоимость своих услуг возьмут с другой стороны. Это приводит к тому, что договор с агентством, в котором четко не прописана стоимость услуг, дает возможность риэлтору получить очень неплохое вознаграждение с обеих сторон. Если стоимость услуг агентства указана, обратите внимание: большинство агентств не берет деньги с продавца, пока недвижимость не продана. С покупателями дело обстоит по-разному: некоторые риэлторы берут деньги только при покупке жилья, некоторые – за предложение и показ нескольких объектов.
3. Обязательно должен быть указан срок достаточный для продажи жилья, а также условия продления этого срока. Опытному риэлтору на совершение сделки требуется около двух месяцев.
4. При оформлении договора нужно обратить внимание на цену недвижимости. В документе должны быть ясно отражены две суммы: ту которую риэлтор, обязуется выплатить вам, и ту, за которую он собирается квартиру продать. Часто в договорах указывается только одна цена. Чем это грозит в будущем? Ваша квартира может выставляться по завышенной цене, из-за чего вы будете долго ее продавать или не продадите вовсе. Но когда, срок договора закончится, вам придется снизить цену, поскольку продать квартиру за прежние деньги будет невозможно. Поэтому требуйте,чтобы в договоре была указана продажная цена квартиры, а заодно включите пункт о вашем праве отказаться от договора, если вы обнаружите, что риэлтор превысил эту цену.
При подписании договора с риэлтором, четко оговорите минимальную для вас сумму стоимости недвижимости, меньше которой уступать по цене вы не готовы.
5. Должны быть указаны реквизиты риэлторского агентства и ваши паспортные данные (без него договор не действителен).
6. Следует составить опись документов, которые вы оставляете на ответственное хранение в агентстве и какую ответственность понесут риэлторы в случае их повреждения или утраты (это пункт оберегает вас от мошеннических действий с вашими документами).
7. Необходимо указать какие справки понадобятся для сделки и кто их будет собирать.
8. Ответственность риэлторской компании за совершаемые действия. Если сделка в разгаре, но вас что-то насторожило в действиях риэлтора? Будет абсолютно нормально, если вы обратитесь к юристам или другим риэлторам за консультацией. Так вы сможете проверить своего агента и предотвратите возможную спорную ситуацию или конфликт.
Заключение сделки. Большинству из нас приходилось или еще придется решать свой квартирный вопрос. Деньги для этого можно добыть разными способами: взять ипотечный кредит, накопить, продать одно жилье и купить другое, более подходящее и т.д. Материально мы готовимся к покупке квартиры в течение многих лет, но морально оказываемся беспомощными, столкнувшись с практической стороной дела. В этот период поиска и покупки недвижимости, который занимает около двух месяцев, необходимо максимально сконцентрироваться и попытаться не упустить ни одного нюанса. А проблемы подстерегают буквально на каждом шагу.
Договор купли-продажи жилого помещения признается заключенным с момента его государственной регистрации в регистрирующем органе. Иногда люди оформляют «предварительный», но он должен содержать обязательства о заключении «настоящего» договора в будущем. Как бы ни называли сумму, переданную до подписания договора купли-продажи, суд признает ее авансом. А аванс подлежит возврату независимо от причин, по которым сделка не состоялась.
Что следует знать о денежных расчетах. Наиболее распространенный, он же самый удобный и надежный способ расчетов наличными – через банковскую ячейку: покупатель закладывает туда оговоренную сумму, а продавец получает доступ к ячейке после благополучного оформления сделки.
Внимательно проследите, чтобы номер ячейки в банке совпадал с номером, указанным в договоре, который заключают банк, покупатель и продавец.
Чтобы у продавца не было сложностей с получением денег, в числе документов, необходимых для доступа к банковской ячейке, следует указывать только зарегистрированный договор купли-продажи квартиры. Бывают случаи, когда по настоянию риэлторов покупатели в этот список включают также свидетельство о государственной регистрации права собственности приобретателя жилья либо нотариально заверенную копию этого документа. В подобной ситуации продавец попадает в невыгодную зависимость от покупателя, т. к. свидетельство выдается только в одном экземпляре на руки новому собственнику квартиры.
Если стороны не выбрали способ расчетов через банковскую ячейку, то чаще всего расчеты происходят так:
а) участники сделки рассчитываются перед регистрацией договора;
б) покупатель передает деньги риэлторам, которые выдают их продавцу после подачи документов на регистрацию. В любом случае передача денег должна оформляться документально.
При этом действительным документом, не требующим какого-либо обязательного удостоверения, между двумя гражданами является расписка. Желательно полностью написанная, от руки – лицом, которое деньги получает, и подписанная им.
Осмотр квартиры. Итак, вам предложили несколько вариантов квартир, которые нужно осмотреть. Видимые характеристики выбираемой недвижимости, как-то дом кирпичный или панельный, куда выходят окна квартиры, состояние двора, высота потолков, планировка квартиры и т. д. могут быть оценены вами самостоятельно. Но есть ряд особенностей, на которые может обратить только риэлтор: проводилась в квартире перепланировка или переустройство. Если да, стоит посмотреть разрешительные документы и убедиться в соответствии согласованных изменений фактическим. Если документы на переоборудование не представлены собственником, то лучше отказаться от покупки квартиры, чтобы потом не было проблем при согласовании незаконной перепланировки или приведения квартиры в прежний вид. А это будет стоить немало денег. Поэтому осмотр квартиры желательно проводить в присутствии агента.
Предоплата. Советуем покупателю не оформлять сразу же понравившуюся квартиру и вносить за нее предоплату. Возьмите время на «раздумье», хотя бы сутки, поскольку зачастую агенты по продаже недвижимости, как и другие продавцы, умеют убеждать. И когда вы поймете, что жилье вам не совсем подходит, возвращать деньги придется «с боем».