Дарение. Дарение обычно используется, когда объект сделки – комната в коммунальной квартире.
По закону продавец такого жилья обязан сначала предложить комнату соседям, имеющим преимущественное право покупки. И только если они откажутся, разрешено продавать жилплощадь «на сторону».Если же формально происходит дарение, а не купля-продажа, то удается избежать согласований с соседями.
Но имейте в виду: строго по закону дарение в данном случае – притворная сделка, т.к. фактически прикрывает куплю-продажу. По ГК РФ притворные сделки ничтожны. Но на практике подобные судебные процессы бывают крайне редко, т. к. привести доказательства очень сложно.
Покупка жилья в новостройках. Допустим вы решили сэкономить на услугах риэлтора и купить квартиру самостоятельно, напрямую у застройщика. Но через некоторое время выясняется, что по каким-то причинам строительство дома затягивается и цены на недвижимость выросли, и от вас требуют немалую доплату.
«Вот и сэкономили» – думаете вы и после этого обращаетесь за помощью к риэлтору. Вам он быстро подбирают хороший вариант, но выясняется, что документы на квартиру оформлены неверно. Так кому же доверять: застройщику или риэлтору?
Каждый из нас не застрахован от любой из приведенных ситуаций. Сегодня действительно очень распространена услуга – приобретение квартиры напрямую, у застройщика. А недвижимость, как известно – покупка довольно дорогая, поэтому желание любого потенциального владельца максимально сэкономить, подбирая пусть даже однокомнатную квартиру, вполне понятно и объяснимо.
Застройщик. С одной стороны, сэкономить, заключая договор с застройщиком, действительно можно. Просто покупатель должен очень внимательно читать положения в документе, особенно обращая внимание на основные пункты: фиксированную стоимость квартиры, описание общей и жилой площади, номер секции и этажа. Тогда ваше новоселье не только не будет испорчено неожиданностями вроде существенной доплаты, но и прочими несоответствиями. Например, продавец должен гарантировать отсутствие прав третьих лиц на квартиру, застройщик также обязан подтвердить реальные сроки строительства и получения квартиры в собственность. На практике, бывали случаи, когда люди вселялись, успевали сделать какой-то ремонт, а потом оказывалось, что в договоре были не прописаны или перепутаны, например, те же номера этажа или секции. В итоге жильцов просили освободить помещение, а отремонтированная квартира доставалась совершенно другим людям. Конечно, виноваты в такой ситуации обе стороны: и халатность застройщика, и невнимательность покупателя.
Казалось бы, что, задавшись целью найти подходящую квартиру, покупатель может вполне обойтись и без услуг риэлтора, ведь в основном его помощь необходима на вторичном рынке недвижимости, когда у квартиры есть «история», и посредник нужен именно для проверки ее юридической «чистоты». Однако и на первичном рынке есть своя «история». Инвестиционная цепочка (количество инвесторов от первого, заключившего инвестиционный контракт, до конечного, привлекающего к инвестированию строительства физических лиц) может быть достаточно длинной. Физическому лицу, как правило, показывают только договор между конечным инвестором и самим физическим лицом
Вместе с тем, если вы обладаете юридически знаниями, особой необходимости в услугах риэлтора нет. Найти подходящий вариант квартиры и грамотно оформить все документы вы сможете. Но ни один застройщик не предложит вам того разнообразия вариантов квартир, который есть у риэлтора. Дело в том, что любая строительная компания заинтересована в покупателе, так как ей выгодно поскорей реализовать все объекты, поэтому в процессе подбора квартиры на вас могут оказывать давление, тогда как риэлтор – независимый посредник, сотрудничающий с несколькими компаниями.
Единственный вариант, когда от услуг риэлтора не надо отказываться – это если вы решили купить квартиру через ипотеку. Здесь вас ждет гораздо более сложная процедура оформления документов, нежели обычный договор купли-продажи. В этом случае в услуги риэлтора будут входить: консультации по вопросам выбора банка-кредитора и программы кредитования, помощь в сборе необходимых документов для банка, собственно поиск нужной квартиры, проверка всех необходимых документов, оформление договора покупки и другие. В случае ипотеки количество возможных проволочек существенно возрастает, поэтому самостоятельное оформление сделки заметно усложняется. Агентства недвижимости работают со многими банками и могут подобрать клиенту оптимальную ипотечную программу. Более того, от риэлторов клиент может получить более объективную информацию о конкретном объекте, поскольку обширная база агентства позволяет оценить преимущества и недостатки каждого предложения. Это действительно так: банки часто предпочитают работать именно с риэлторами, считая их работу гарантом чистоты оформления сделки. Ведь они не менее самого покупателя заинтересованы в 100%-ной надежности сделки
Возможные способы сэкономить. Наименее затратный способ сотрудничества с риэлторами – это заключение так называемого договора сопровождения. Например, если вы уже определились с компанией-застройщиком, у которой хотите приобрести квартиру, но хотите доверить сбор необходимых документов профессионалу, то риэлтор подключится на этапе оформления сделки и поможет оформить вам все необходимые бумаги, а также выступит посредником в процессе передачи денег.
Существует еще способ альтернативной экономии. Это один из самых дешевых вариантов, который предполагает сотрудничество с независимым риэлтором. Только есть одно но: прибегать к этому варианту стоит лишь в том случае, если вы на 100% уверены в профессиональности и порядочности этого риэлтора. Конечно, вы выиграиваете в стоимости, т. к. услуги независимого риэлтора стоят существенно ниже, по сравнению с риэлторской организацией, но здесь высоки риски. Эти риски, как покупатель, несете вы.
1.2 Приобретение квартиры на вторичном рынке жилья без участия посредника. Схемы обмана потребителей.
Прежде, чем купить недвижимость на рынке вторичного жилья, убедитесь в том, что на нее не наложен арест или она не заложена. Вы можете получить о ней достоверную информацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Необходимо учитывать, что если говорить об обманах в этой сфере, то шансов обмануть больше у продавца квартиры, нежели у покупателя, желающего приобрести понравившуюся ему жилплощадь. Рассмотрим самые популярные схемы обмана.
Самый простой способ обмана. Один гражданин продает другому свое жилье, получает все деньги, а потом подает в суд заявление с просьбой признать сделку недействительной на основании какой-нибудь причины. По решению суда продавцу возвращается его квартира, а покупателю – уплаченные ранее деньги. Но, часто желая избежать налогов, в договоре указывают гораздо меньшую сумму, чем та, которая была выплачена за квартиру в действительности.
Вот эту чисто номинальную сумму и возвратит первый владелец квартиры покупателю, а тот останется без жилья и почти без денег.
Будьте честными при подготовке и подписании договора:
У квартиры существует как бы две цены – по оценке БТИ и рыночная. Вот это и есть самый хитрый момент. Покупатель (мошенник), нотариус, удостоверяющий сделку (знакомый с мошенником) предлагают с целью уменьшения размера налога на регистрацию права собственности указать в договоре стоимость оценки БТИ, которая может быть меньше рыночной в несколько раз. А остальная сумма будет передана покупателем продавцу с рук на руки после оформления сделки, т. е. нигде не будет фигурировать и, соответственно, не будет облагаться никакими налогами, да и уменьшаются комиссионные нотариусу, которые зависят от суммы сделки. Если вы – продавец, и пошли на это, то имеется скорее всего, что Вы эту разницу в ценах никогда не дополучите. После подписания договора купли-продажи Вам отдадут лишь сумму, указанную в договоре. Ни один суд не признает Ваше право на оставшуюся сумму, поскольку, как правило, такие договоренности являются устными, а для заключения сделок на сумму более чем в 10 минимальных заработных оплаты труда требуется хотя бы расписка, которую Вы не догадаетесь спросить.