Исходя из анализа законодательства, становится очевидно, что изменение договора социального найма жилого помещения возможно в следующих случаях:
1) граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.
2) дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя (ст. 82 ЖК РФ).
Изменение договора социального найма означает, что происходит смена нанимателя. Для изменения договора социального найма необходимо составление соответствующего соглашения, форма которого должна соответствовать форме самого договора.
Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения осуществляется в соответствии со ст. 83 ЖК РФ.
Как было уже отмечено ранее, в силу того, что срок действия договора социального найма не устанавливается, это дает сторонам право расторгнуть его по соглашению в любое время. А именно, наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма (ч. 2 ст. 83 ЖК РФ). В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое местожительство договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.
Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:
1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев;
2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4) использования жилого помещения не по назначению (ч. 4 ст. 83 ЖК РФ).
Наряду с вышеперечисленными условиями ч. 5 ст. 83 ЖК РФ устанавливает, что договор социального найма жилого помещения может прекращаться в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.
Большое значение имеет регламентация в ЖК РФ порядка выселения граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. Ранее действующий ЖК РСФСР закреплял два порядка выселения: судебный и административный. Ныне действующее законодательство допускает лишь судебный порядок. Так, в ст. 84 ЖК РФ закреплено: выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:
1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;
2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;
3) без предоставления других жилых помещений.
Выселение граждан с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма возможно лишь в строго ограниченных случаях, предусмотренных ст. 84 ЖК РФ:
1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
3) жилое помещение признано непригодным для проживания;
4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.
Если основанием выселения является снос дома, который находится во владении и пользовании гражданина по договору социального найма, то орган местного самоуправления обязан предоставить ему другое благоустроенное жилое помещение, которое должно отвечать всем требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.