Дефицит какого-то продукта вовсе не обязательно означает, что его становится меньше абсолютно или относительно числа потребителей. Например, во время Второй мировой войны и сразу после нее в Соединенных Штатах наблюдалась острая нехватка жилья, хотя и население страны, и предложение жилья увеличились примерно на 10% по сравнению с довоенным уровнем, а на тот момент никакого дефицита не было. Иными словами, хотя соотношение между количеством жилья и численностью населения не изменилось, многим американцам, подыскивающим себе квартиру в это время, приходилось тратить недели, а то месяцы на тщетные поиски жилья или давать взятки, чтобы домовладельцы передвинули их повыше в списках ожидания. Пока же они жили у родственников, спали в гаражах или прибегали к другим временным вариантам — например, покупали лишние армейские бараки полуцилиндрической формы из гофрированного железа или устраивались в старых троллейбусах.
Хотя на одного человека приходилось не меньшее количество жилплощади, чем до войны, дефицит был реальным и крайне болезненным из-за существующих цен, которые искусственно занижались в силу законов о регулировании арендной платы, принятых во время войны. В результате спрос увеличился (большему числу людей требовалось больше жилья) по сравнению с временами, когда этих законов не было. Это практическое следствие простого экономического принципа, уже описанного в главе 2: величина спроса меняется в зависимости от уровня цен.
Когда одни люди использовали большую, чем обычно, жилплощадь, другим ее доставалось меньше. То же самое происходит при иных видах контроля цен: из-за искусственно заниженной цены одни люди приобретают продуктов или услуг с регулируемой ценой больше, чем всегда, и в результате другие обнаруживают, что им остается меньше, чем обычно. Существуют различные последствия регулирования цен в целом. Для примера рассмотрим контроль над арендной платой.
Спрос при регулировании арендной платы
Благодаря искусственно заниженным ценам в результате регулирования арендной платы те категории людей, которые при обычных обстоятельствах не стали бы арендовать отдельные квартиры (например, молодежь, живущая с родителями, одинокие или овдовевшие пожилые люди, делящие кров с родственниками), смогли в них переехать. Искусственно заниженные цены также побуждали искать жилье большей площади, чем в обычных условиях, или жить отдельно, а не делить квартиру с соседом, чтобы платить меньше.
Некоторые люди, не проживающие в том городе, где находится их квартира, держат ее для того, чтобы было где остановиться в случае приезда — как голливудские звезды, владеющие квартирами с контролируемой арендной платой в Нью-Йорке, или пара, переехавшая на Гавайи, но сохраняющаяся за собой квартиру с контролируемой арендной платой в Сан-Франциско. Большее количество арендаторов, которые ищут как больше квартир, так и жилище попросторнее, вызывает дефицит — даже притом что никакого физического дефицита жилья по отношению к численности населения не существует.
Когда регулирование цен после Второй мировой войны прекратилось, дефицит жилья быстро исчез. Как только на свободном рынке арендная плата выросла, некоторые бездетные пары, устроившиеся в квартирах с четырьмя спальнями, решили, что вполне могут пожить и в квартире с двумя спальнями, сэкономив на аренде. Часть молодежи пришла к выводу, что вполне разумно оставаться с родителями подольше, пока их зарплата не увеличится настолько, чтобы они могли себе позволить собственное жилье в новых условиях, когда цены уже искусственно не удерживаются на низком уровне. В итоге у семей, ищущих жилье, оказалось больше доступных вариантов, потому что квартиры уже не занимали люди, у которых не было в них насущной потребности. Иными словами, дефицит жилья моментально снизился еще до начала строительства новых домов, когда рыночные условия позволили окупать стоимость строительства большего количества жилья и получать прибыль.
Подобно тому как колебания цен распределяют дефицитные ресурсы, имеющие альтернативное применение, регулирование цен, сдерживающее эти колебания, сокращает для людей стимулы ограничивать собственное применение недостаточных ресурсов, желаемых другими. Например, регулирование арендной платы часто приводит к тому, что во многих квартирах нередко проживает всего один человек. Исследование в Сан-Франциско показало, что 49% квартир с контролируемой арендной платой занимает только один жилец, в то время как имеющийся в городе серьезный дефицит жилья вынуждал тысячи людей снимать его далеко от работы и долго до нее добираться. Аналогично, по данным переписи, на Манхэттене (где примерно половина жилья подчинена той или иной форме контроля арендной платы) в 46% квартир живет по одному человеку — по сравнению с 27% по всей стране.