При обычном ходе событий спрос на жилье меняется у людей в течение жизни. Потребность в пространстве обычно увеличивается в связи с созданием семьи и рождением детей. Однако спустя годы, когда дети вырастают и уезжают, потребности родителей, как правило, уменьшаются, а затем становятся еще меньше в случае смерти одного из супругов, и тогда вдова или вдовец переезжает в небольшую квартиру, к родственникам или в дом престарелых. Таким образом, общий жилищный фонд перераспределяется между людьми в соответствии с изменением их потребностей на разных этапах жизни.
Люди пользуются общим жильем не из чувства сотрудничества, а из-за цен — в нашем случае из-за стоимости аренды. На свободном рынке цены основаны на ценности, которую другие арендаторы придают жилью. Молодые пары с растущей семьей часто готовы платить за жилье больше даже за счет уменьшения количества покупок потребительских товаров или услуг, чтобы оплачивать дополнительную жилплощадь. Ради того, чтобы у каждого ребенка была своя комната, пара с детьми может реже посещать рестораны и кинотеатры или отложить покупку новой одежды или машины. Но когда дети вырастают и уезжают, такие жертвы становятся бессмысленными, ведь за счет уменьшения площади арендуемого жилья можно получить много других благ.
Учитывая решающую роль цен в этом процессе, вследствие применения законов о регулировании арендной платы у арендаторов меньше причин для изменения поведения в новых обстоятельствах. Например, у пожилых меньше стимулов освободить большую квартиру, которую они, скорее всего, освободили бы после отъезда детей или смерти супруга, поскольку это обеспечило бы им существенное сокращение арендной платы и высвобождение значительной суммы денег на другие нужды. Кроме того, хронический дефицит жилья, сопровождающий регулирование арендной платы, существенно увеличивает время и усилия для поиска нового, меньшего жилья, одновременно сокращая финансовое вознаграждение за эту услугу. В общем, регулирование арендной платы снижает скорость оборота жилья.
В Нью-Йорке контроль арендной платы дольше и строже, чем в любом другом американском мегаполисе. Одно из следствий — тот факт, что годовой уровень оборота жилья в Нью-Йорке составляет менее половины национального среднего показателя, а доля жильцов, проживающих в одной квартире двадцать и более лет, вдвое выше средней по стране. Газета New York Times так описывает ситуацию:
Когда-то Нью-Йорк, как и другие города, был местом, где арендаторы часто переезжали, а домовладельцы конкурировали в предложении пустых квартир. Однако сегодня девиз может быть таким: «Иммигрантам заявления не подавать». Пока приезжие теснятся в нелегальных меблированных комнатах в трущобах, верхушка среднего класса вносит низкую арендную плату за жизнь в хороших районах, часто в огромных квартирах, которые после переезда детей им, по сути, вовсе не нужны.
Предложение при регулировании арендной платы
Регулирование арендной платы влияет не только на спрос, но и на предложение. За девять лет после окончания Второй мировой войны в австралийском Мельбурне не было построено ни одного нового многоэтажного жилого здания, поскольку законы о контроле арендной платы сделали такие дома убыточными. В Египте регулирование арендной платы ввели в 1960 году. Одна египтянка, пережившая то время, писала в 2006 году:
В результате люди перестали инвестировать в многоквартирные дома, и колоссальный дефицит арендуемого жилья вынудил многих жить в ужасных условиях: несколько семей ютились в одной маленькой квартире. Последствия этого жесткого контроля ощущаются в Египте до сих пор. Такие ошибки могут сказываться на нескольких поколениях.
Аналогичный спад в строительстве после принятия законов о регулировании арендной платы наблюдался везде. Когда в 1979 году контроль ввели в Санта-Монике (Калифорния), количество разрешений на строительство уменьшилось в десять с лишним раз по сравнению с тем, что было всего пятью годами ранее. Исследование жилищного фонда Сан-Франциско выявило, что возраст 75% жилья с регулируемой арендной платой — более полувека, причем 44% этих домов старше 70 лет.