Лес Кац, 27-летний студент, изучающий актерское мастерство, работающий консьержем, вместе с двумя соседями арендует маленькую квартиру-студию в Верхнем Вест-Сайде на Манхэттене за 1200 долларов. Двое спят на отдельных кроватях в мансарде над кухней, третий — на матрасе в главной комнате.
В то же время на Парк-авеню частный инвестор Пол Хаберман и его жена живут в просторной квартире с двумя спальнями, солярием и двумя террасами. Специалисты по недвижимости говорят, что квартира в красивом здании на престижной улице стоит минимум 5000 в месяц. Однако по документам об аренде пара платит примерно 350 долларов.
Низкая арендная плата для состоятельных и богатых в условиях контролируемых цен отнюдь не уникальный пример. Одно статистическое исследование показало, что самая большая разница между нью-йоркскими регулируемыми ценами и ценами свободного рынка приходится именно на роскошные квартиры. Иными словами, превосходно обеспеченные люди получают больше выгод от регулирования цен, чем бедные, ради которых якобы и принимался такой закон. Между тем городские службы социального обеспечения платят гораздо большие суммы, когда устраивают бедняков в тесных, кишащих тараканами захудалых гостиницах. В 2013 году New York Times сообщила, что городское Управление по делам бездомных «тратило свыше 3000 долларов в месяц на каждый обветшалый номер без ванной и кухни» в гостинице с одноместными номерами, при этом половина денег шла владельцу в качестве арендной платы, а вторая половина — на «безопасность и социальные услуги для бездомных съемщиков».
Изображать, что регулирование арендной платы защищает бедных арендаторов от богатых арендодателей, конечно, эффективно с политической точки зрения, но, как правило, это имеет мало общего с реальностью. Люди, действительно выигрывающие от регулирования цен, могут иметь любой уровень доходов, как и те, кто при этом проигрывает. Все зависит от конкретной ситуации и того, по какую сторону баррикад вы оказываетесь, когда такие законы принимаются.
Законы, регулирующие арендную плату в Сан-Франциско, не так стары, как в Нью-Йорке, но столь же суровы — и привели к сходным результатам. Исследование, опубликованное в 2001 году, выявило, что в Сан-Франциско доход на семью более четверти жильцов квартир с регулируемой платой превышал 100 тысяч долларов в год. Следует также отметить, что это было первое практическое исследование регулирования цен, заказанное городом. Поскольку законы о регулировании арендной платы принимались в 1979 году, целых два десятилетия они применялись и продлевались, и не было предпринято серьезных попыток определить их фактические экономические и социальные последствия, в силу их политической популярности.
Как бы странно это ни звучало, в городах со строгим контролем арендной платы, таких как Нью-Йорк и Сан-Франциско, обычно более высокая средняя арендная плата, чем в городах, которые не вводили регулирование. Если такие законы применять только к арендной плате ниже определенного уровня (предположительно для защиты бедных), то у застройщиков появятся стимулы строить только дорогое жилье, чтобы стоимость аренды превышала этот уровень. Неудивительно, что это приводит к повышению средней арендной платы, а число бездомных, как правило, больше как раз в городах с контролем арендной платы — и тут Нью-Йорк и Сан-Франциско снова становятся классическими примерами.
Одна из причин политического успеха законов о регулировании арендной платы — склонность многих людей считать слова показателем реальности. Они верят, что подобные нормы в самом деле выполняют обозначенную функцию. И пока они в это верят, такие законы будут политически жизнеспособны, как, впрочем, и другие, провозглашающие некоторые вроде бы желательные цели — независимо от того, будут они в итоге достигнуты или нет.
Нехватка и дефицит
Одно из важнейших различий, которое нужно учитывать, — это разница между увеличивающейся нехваткой (когда доступных товаров становится меньше относительно населения) и дефицитом как ценовым явлением. Так же как бывает растущий дефицит без увеличения нехватки, так и нехватка может увеличиваться при отсутствии дефицита.
Как уже отмечалось, во время и сразу после Второй мировой войны в Соединенных Штатах наблюдался острый дефицит жилья, хотя соотношение количества жилья и населения оставалось таким же, как и до войны, когда дефицита не было. Возможна и обратная ситуация, когда фактическое количество жилья внезапно уменьшается в данном районе без какого-либо регулирования цен и без какого-либо дефицита. Подобное случилось после сильного землетрясения и пожара в Сан-Франциско в 1906 году. За три дня в результате стихийного бедствия половина жилищного фонда города была уничтожена, однако дефицита жилья не было. Когда первый номер газеты San Francisco Chronicle вышел через месяц после катастрофы, в нем было 64 объявления о сдаче квартир или домов и всего 5 объявлений о поиске жилья.