Для организации-дольщика перечисленные средства не учитываются в составе расходов при налогообложении прибыли в соответствии с п. 17 ст. 270 НК РФ. Кроме того, расходы по приобретению и созданию амортизируемого имущества не учитываются в целях налогообложения прибыли согласно п. 5 ст. 270 НК РФ.
По вопросу обложения НДС существуют две точки зрения.
Средства, полученные от инвестора не являются оплатой (предоплатой) за выполненные работы, оказанные услуги. Однако, при совмещении функции инвестора, заказчика-застройщика и подрядчика определенная часть инвестиционных средств по мере их поступления направляется на возмещение затрат по подрядной деятельности и деятельности заказчика-застройщика.
В статье 39 части первой НК РФ дано определение реализации товаров (работ, услуг). В частности, реализацией является возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, передача результатов выполненных работ одним лицом для другого лица (п. 1 ст. 39 НК РФ).
При этом согласно ст. 38 НК РФ под услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности. Работой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой имеют материальное выражение и могут быть реализованы для удовлетворения потребностей организации или физических лиц.
Учитывая вышеизложенное, деятельность организации в качестве заказчика-застройщика (в части средств на содержание застройщика, приходящейся на долю соинвестора) вполне может быть квалифицирована как возмездное оказание услуг, подлежащих налогообложению на общих основаниях (письмо МНС РФ от 21.02.2003 №03-1-08/638/17-Ж751, письмо Минфина России от 26.10.2004 г. № 07-05-14/283). Более того, именно как оказание услуг, выручка от реализации которых подлежит налогообложению НДС, квалифицирована деятельность заказчика-застройщика в постановлениях ФАС Северо-Западного округа от 03.12.2002 г. №А05-6871/02-388/10 и от 03.12.2003 г. №А52/81/2003/2.
Деятельность организации в качестве подрядчика в объеме работ, приходящихся на долю соинвестора, вполне может быть квалифицирована как выполнение работ, передача результатов которых подлежит налогообложению на общих основаниях.
Бухгалтерский учет у соинвестора должен вестись на основании ПБУ 2/94 «Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство», утвержденного Приказом Минфина России от 20.12.1994 № 167. Согласно п. 4 ПБУ 2/94 застройщики должны обеспечивать формирование бухгалтерской информации по следующим показателям:
● незавершенное строительство;
● завершенное строительство;
● авансы, выданные подрядчикам и другим субъектам, занятым в строительстве объектов в соответствии с договорами на строительство;
● финансовый результат деятельности.
Средства, полученные от соинвестора, по своей природе являются средствами целевого финансирования и учитываются на счете 86 «Целевое финансирование». Обращаю внимание бухгалтеров, что в бухгалтерском балансе данные средства не могут быть отражены в разделе «Капитал и резервы», а должны отражаться в разделе «Долгосрочные обязательства» или «Краткосрочные обязательства» в зависимости от срока окончания реализации инвестиционного проекта, оставшегося с даты, на которую составлен форма №1 «Бухгалтерский баланс».
Информационные (консультационные) услуги
Основополагающим принципом порядка отражения в бухгалтерском и налоговом учете расходов на информационные (консультационные) услуги является определение характера данных получаемых услуг, причин, вызвавших необходимостью в их получении, т.е. от экономического содержания данных расходов.
Как в бухгалтерском, так и в налоговом учетах расходы организации на информационные (консультационные) услуги общего характера (т.е. не связанные с приобретением нематериальных активов, основных средств, материально-производственных запасов, финансовых вложений) признаются текущими расходами. Для бухгалтерского учета такие расходы включаются в состав расходов по обычным видам деятельности (п. 7 ПБУ 10/99), для налогового учета – к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (пп. 15 п. 1 ст. 264 НК РФ).
Таким образом, если расходы на информационные (консультационные) услуги связаны с текущей деятельностью организации, а не с созданием активообразующих объектов и разработкой долгосрочных перспективных планов развития, то такие расходы учитываются в вышеназванной порядке. Расходы же организации на информационные (консультационные) услуги по долгосрочному планированию являются расходами капитального характера и отражаются в составе общехозяйственных расходов организации.