Перенаселённость жилищ и высокая их плотность очень часто встречаются по отдельности, одно без другого. Норт-Энд, Гринвич-Виллидж, Риттенхаус-сквер и Бруклин-Хайтс — районы с высокой плотностью для своих городов, но, за малым числом исключений, жилища в них не перенаселены. Саут-Энд, северная Филадельфия и Бедфорд-Стайвесант отличаются куда меньшей плотностью, но многие дома и квартиры там перенаселены. В наши дни перенаселённость гораздо чаще обнаруживается при низкой плотности, чем при высокой.
Расчистка трущоб в том виде, в каком она практикуется в наших больших городах, обычно не имеет ничего общего с решением проблемы перенаселённости. Наоборот, расчистка и перестройка, как правило, усугубляют эту проблему. Когда старые здания заменяют новыми жилыми массивами, плотность жилых единиц часто уменьшается, так что жилищ в районе становится меньше. Даже если эта плотность остаётся неизменной или немного увеличивается, в районе поселяется меньше людей, чем было выселено, потому что выселенные зачастую жили очень тесно. Результатом становится рост скученности где-то ещё, особенно если были выселены люди с небелым цветом кожи, которые могут найти не так уж много мест, где жить. Во всех городах формально приняты законы против перенаселённости, но эти законы не могут выполняться, если сами городские власти проводят в жизнь проекты реконструкции, создающие перенаселённость в новых местах.
Рассуждая теоретически, можно было бы предположить, что концентрированная человеческая масса, необходимая для генерации разнообразия в городской округе, может существовать либо при достаточно высокой плотности жилых единиц, либо при более низкой их плотности, но в условиях перенаселённости. Количество людей на данной территории в обоих случаях одинаково. Но в реальной жизни результаты оказываются разными. Если достаточное число людей проживает в достаточном числе жилищ, может создаваться разнообразие и у людей может развиваться привязанность к своей уникальной местной смеси без того разрушительного противодействия, какое неизбежно оказывает перенаселённость домов, квартир и комнат. Когда и людей, и жилищ достаточно, разнообразие и его притягательные свойства соединяются со сносными жилищными условиями, и поэтому большее количество горожан, получающих возможность выбора, остаётся на месте.
В нашей стране перенаселённость жилищ почти всегда сопутствует бедности или дискриминации и является одним из многих тяжёлых, приводящих в бешенство или уныние обстоятельств, которые переживают люди либо очень бедные, либо дискриминируемые по части местожительства, либо и те и другие. Между прочим, перенаселённость при низкой плотности может быть даже более угнетающей и разрушительной, чем при высокой, потому что низкая плотность не обеспечивает интенсивной общественной жизни как способа отвлечься и переключиться, а также как способа борьбы политическими средствами с несправедливостью и пренебрежением.
Скученность ненавидит каждый, и те, кому приходится её испытывать, ненавидят её больше всех. Почти никто не идёт жить в перенаселённую квартиру по собственному выбору. А вот на участках с высокой плотностью жилищ люди часто селятся по собственному выбору. Перенаселённые участки — как с низкой плотностью жилых единиц, так и с высокой — это обычно такие участки, которые не добились успеха, когда на них, не испытывая перенаселённости, обитали люди, имеющие выбор. Эти люди уехали, и на смену им явились те, у кого нет большого выбора. Участки, решившие со временем проблему перенаселённости или не допускавшие её возникновения в течение нескольких поколений, — это, как правило, те участки, что добились успеха и способны завоёвывать и сохранять за собой верность людей, имеющих выбор. Наши колоссальные городские «серые пояса» со сравнительно низкой плотностью жилищ, загнивающие и пустеющие или загнивающие и испытывающие перенаселённость, — красноречиво говорят о типичной несостоятельности низкой плотности жилых единиц в крупнейших городах.
Какова оптимальная плотность жилых единиц в большом городе?
Ответ будет в чем-то сходен с ответом Линкольна на вопрос: «Какой длины должны быть у человека ноги?» Такой, чтобы доставать до земли, ответил Линкольн.
Сходным образом, вопрос об оптимальной плотности жилых единиц — вопрос функционирования. Его невозможно решить, основываясь на абстрактных соображениях о количестве земли, которое в идеале следовало бы отвести такому-то числу людей (живущих в некоем покладистом, воображаемом обществе).