Но в этом процессе не следует заходить слишком далеко. Должен быть простор для разнообразия зданий. Иначе все их разновидности, чья эффективность меньше максимальной, будут вытеснены. Максимальная или близкая к максимальной эффективность означает стандартизацию.
В каждом конкретном месте и в каждый данный момент, приданных обстоятельствах, регулирующих нормах, технических и финансовых возможностях тот или иной способ застройки земли жилыми зданиями оказывается самым эффективным с точки зрения плотности. Где-то и когда-то, к примеру, наиболее эффективной считалась ленточная застройка узкими трехэтажными домами. Там, где она вытесняла все прочие виды строений, воцарялось однообразие. В другой период максимально эффективными были пяти- или шестиэтажные многоквартирные дома без лифтов с более широкими фасадами. Когда застраивался Риверсайд-Драйв на Манхэттене, ответом на вопрос о наибольшей эффективности были двенадцати- и четырнадцатиэтажные здания с лифтами, и на основе этой специфической стандартизации была достигнута самая высокая на Манхэттене плотность жилых единиц.
Самым эффективным способом застройки с точки зрения плотности сейчас являются многоквартирные дома с лифтами. Внутри этого типа имеются наиболее эффективные подтипы для определённых категорий, например, максимально высокие здания с лифтами малой скорости (сегодня это, как считается, двенадцатиэтажные дома) или максимально высокие с экономической точки зрения монолитные железобетонные дома (тут наибольшая высота зависит от технических возможностей подъёмных кранов и потому увеличивается каждые несколько лет; в данный момент она равняется двадцати двум этажам). Дома с лифтами — не только самый эффективный способ застройки ограниченных участков земли. При неблагоприятных условиях этот способ порой оказывается, пожалуй, и самым опасным, чему свидетельство многие государственные жилые массивы для малообеспеченных. При некоторых обстоятельствах, однако, такая застройка служит людям превосходно.
Дома с лифтами творят стандартизацию не тем, что в них есть лифты, — точно так же, как трехэтажные дома творят её не тем, что в них три этажа. Стандартизация и однообразие возникают, когда участок целиком или почти целиком застраивается одним типом зданий.
Никакой единственный способ застройки городского участка не хорош; двух-трёх способов тоже недостаточно. Чем больше вариаций, тем лучше. Как только диапазон и количество вариаций в отношении типов зданий уменьшаются, уменьшается или в лучшем случае перестаёт увеличиваться разнообразие населения и предприятий.
Примирить требование высокой плотности с необходимостью большого разнообразия зданий нелегко, но пытаться нужно Проектирование и зонирование, враждебные городу, делают это примирение, как мы увидим, практически невозможным.
На популярных, плотно застроенных городских территориях наблюдаются существенные вариации типов зданий — иногда колоссальные вариации. Одно из таких мест — Гринвич-Виллидж. Ему удаётся создавать плотность от 125 до 200 с лишним жилых единиц на акр без стандартизации зданий. Такие средние цифры получаются за счёт смешения всего и вся: односемейных домов, домов с отдельной квартирой на каждом этаже, дешёвых многоквартирных домов, разнообразных небольших домов со сдаваемыми внаймы квартирами и многоквартирных зданий всевозможного возраста и размера с лифтами.
Сочетать высокие плотности с огромным разнообразием Гринвич-Виллиджу удаётся потому, что строения в нем занимают большой процент отведённой им площади. Сравнительно малая доля земли оставлена незастроенной. На большей части района, согласно оценкам, зданиями в среднем занято от 60 % до 80 % земли (остальные 20–40 % — это дворы и тому подобное). Это высокий коэффициент эффективности использования земли как таковой, компенсирующий «неэффективность» строений. Большая их часть не нуждается в эффективной «упаковке» жилых единиц на данной площади для достижения высокой средней плотности по району.
Допустим теперь, что застроено всего от 15 % до 25 % земли, отведённой под жильё, а остальные 75 % или 85 % оставлены пустыми. Это обычные цифры для построенных по единому проекту жилых массивов с их обширными пустыми пространствами, которые так трудно контролировать в условиях большого города и которые приносят так много неприятностей. Больше открытых участков — значит меньше застроенной земли. Если доля открытых участков удваивается с 40 % до 80 %, то количество земли, которая может быть застроена, уменьшается на две трети! Вместо 60 % у вас остаётся всего 20 %.