Вся ирония контроля над арендой заключается в том, что чем более он нереалистичный, драконовский, несправедливый, тем более пылкой становится политическая аргументация в пользу его продолжения. Если законно фиксируемая ставка составляет в среднем 95% от той, которая была бы при свободном рынке, и несправедливость по отношению к владельцам домов и квартир является небольшой, то в части отмены контроля над арендой отсутствует сильный политический протест, поскольку жителям придется платить в среднем лишь на 5 % больше. Но если инфляция настолько велика или законы о контроле над арендой столь репрессивны и нереалистичны, что легально фиксируемая арендная ставка составляет лишь 10 % от той, которая была бы при свободном рынке, и ужасная несправедливость осуществляется в отношении владельцев домов и квартир, тогда возникает великий протест относительно того страшного зла от отмены контроля и вынуждения жильцов платить экономически оправданную аренду. Приводится довод, что столь неожиданно требовать от жильцов значительно больше платить, жестоко и неразумно. Даже противники контроля над арендой будут склонны полагать, что отмена контроля должна быть очень осторожной, постепенной и длительной. Немногие из противников контроля над арендой имеют политическое мужество и экономическую проницательность, чтобы в этих условиях требовать хоть этой, постепенной, отмены контроля. Суммируя, можно сказать, что чем более нереалистичным и несправедливым является контроль над арендой, тем сложнее политически от него избавиться. В одной стране за другой разрушительный контроль над арендой продолжал действовать годы спустя после отмены других форм ценового регулирования.
Политические предлоги, выдвигаемые в пользу продолжения контроля над арендой, выходят за рамки доверия. В законе часто оговаривается, что контроль может быть отменен в случае, когда количество сдаваемых помещений превысит определенный уровень. Власти, сохраняющие контроль над арендой, триумфально указывают, что уровень предлагаемых в найм помещений еще не достиг той цифры. Конечно же, нет. Сам факт, что легальная арендная ставка удерживается значительно ниже рыночного уровня, искусственно повышает спрос на сдаваемые в аренду площади и в то же самое время дестимулирует рост его предложения. Таким образом, чем необоснованно ниже удерживается потолок аренды, тем более вероятно, что «дефицит» сдаваемых в аренду домов или квартир будет продолжаться.
Несправедливость в отношении владельцев домов и квартир – вопиюща. Они, повторюсь, вынуждены субсидировать арендную плату, выплачиваемую их жильцами, часто за счет своих собственных, огромных чистых убытков. Субсидируемые жильцы нередко бывают намного богаче самих квартировладельцев. Жильцы вынуждены присваивать себе то, что в ином случае получил бы в виде рыночной арендной платы квартировладелец. Политики игнорируют это. Люди, занятые в других сферах бизнеса, которые поддерживают введение или продление контроля над арендой, поскольку их сердца полны заботой о жильцах, не идут столь далеко, чтобы намекать, что не плохо было бы их попросить взять на себя часть субсидии жильцам через налогообложение. Вся тяжесть ложится на один небольшой класс людей, виноватых лишь в том, что они построили или владеют сдаваемым в аренду жильем.
Не многие слова несут в себе большее оскорбление, чем «владелец трущоб». И что представляет из себя владелец трущоб? Он не владеет дорогой собственностью в фешенебельных районах, он – владелец захудалой собственности в трущобах, там, где аренда минимальна и платежи чаше всего запаздывают, неустойчивы и ненадежны. Нелегко представить, с какой стати (за исключением естественной безнравственности) человек, который мог себе позволить иметь приличный дом для сдачи в аренду, решится стать владельцем трущоб.
Когда необоснованное ценовое регулирование вводится на предметы быстрого потребления, как, например, хлеб, пекари могут просто отказаться печь и продавать его. Нехватка становится сразу же очевидной, и политики вынуждены либо поднять ценовой потолок, либо же отказаться от него. Но жилье – предмет очень износоустойчивый. Может потребоваться несколько лет, прежде чем жители почувствуют результаты дестимулирования возведения нового жилья, его обычной эксплуатации и ремонта. Может пройти еще больший срок, прежде чем они поймут, что дефицит и ухудшение жилья напрямую связаны с контролем над арендой. Тем временем, пока владельцы домов и квартир получают хоть какой-то чистый доход, превышающий налоговые платежи и проценты по закладной, похоже, у них нет другой альтернативы, как содержать и сдавать в аренду свою собственность. Политики, помнящие о том, что у жильцов больше голосов, чем у квартировладельцев, цинично продолжают контролировать аренду еще долго после того, как они были вынуждены отказаться от общего ценового регулирования. Итак, мы вновь возвращаемся к нашему основному уроку. Давление в пользу введения контроля над арендой исходит от тех, кто рассматривает лишь воображаемые краткосрочные выгоды для одной группы населения. Но когда мы учитываем долгосрочное воздействие на всех, включая и самих жильцов, мы видим, что контроль над арендой не только является все более бесполезным, но и во все большей мере разрушительным, чем более он жесткий и чем дольше он продолжает действовать.