Вода. Если речь идет о земле в сельской местности, то имеется ли на участке или рядом с ним
достаточно воды для ваших целей? Каковы местные нормы, касающиеся соотношения доступного
количества воды и числа домов или плотности населения, разрешенной на этой территории? Имеются ли в
округе родники, ручьи или пруды, вода в которых сохраняется круглый год? Каково качество этой воды?
Изменился ли климат в районе за последнее время? Пересыхают ли ручьи, изменяется ли уровень воды в
реках и колодцах? Вы можете поговорить с местными жителями, местными бурильщиками скважин и
колодцев или лозоходцами по поводу того, в каком месте и на какой глубине вероятно залегание грунтовых
вод. Достаточно ли средств в вашем фонде развития для строительства колодцев на необходимую глубину,
установки насосных станций и прокладке труб, если требуется? Позволяется ли в данной местности
собирать воду с крыши? Имеются ли на этот счет какие-либо правила у местного санэпидемнадзора? Если
вода на участке недоступна, то в какую сумму обойдется подведение водопровода с другого места?
Дороги. Если вы ищете землю в сельской местности и вам потребуется строить собственные
дороги, то удобно ли место для этого или же рельеф слишком изрезан? В какую сумму примерно обойдется
обсыпание дороги щебнем (которое, вероятно, придется повторять через каждые 5-7 лет) или строительство
еще более дорогой асфальтовой дороги?
ЗОНИРОВАНИЕ И ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПЛАН.
Вопреки распространенным представлениям о широте прав собственника земли, окружные,
поселковые и городские органы власти имеют широкие властные полномочия по регулированию
использования земли внутри границ вашего участка, в целях защиты прав и интересов местных жителей от
потенциальной угрозы их здоровью и безопасности со стороны новых застройщиков. Местные органы
власти регулируют использование земли, прежде всего, через такие инструменты, как Генеральный План и
нормы зонирования.
Генеральный План – это документ, который определяет облик развития данной территории в
обозримом будущем. Он определяет цели и стратегию развития города или округа и предписывает, какие
формы использования земли, какая плотность населения, какая инфраструктура, какие виды деятельности
будут допускаться и стимулироваться в данном районе.
Зонирование территории осуществляется в исполнение Генерального Плана и состоит в
разграничении территории муниципального образования на различные зоны (категории) по виду
использования – такие, как необрабатываемая сельская земля ( rural land), земля для личных подсобных
хозяйств ( rural-residental land), земля для жилищной застройки ( residential land), земля для коммерческой
застройки ( commercial land), земля для промышленной застройки ( industrial land) и сельскохозяйственная
земля ( agricultural land). Нормы зонирования определяют плотность населения (число жителей на акр
площади) на земле той или иной категории, плотность допустимой застройки, отступление построек или
растений от границ участка, размеры полос под автопарковку.
Нормы раздела (межевания) земли, устанавливаемые штатом, округом или городом, - это отдельная
система норм, не относящаяся к нормам зонирования. Собственники земельных участков, желающие
разделить их на участки более мелких размеров и продать все или некоторые из них, должны соблюдать
определенные требования к разделу участков, которые обычно включают в себя ограничения минимальных
размеров участка, нормы отступа от границ построек и сооружений, допустимы размеры построек,
плотность застройки, а также наличие или доступ к определенной инфраструктуре (дороги, электричество и
т.д.)
Многие местные администрации предусматривают различные уровни и типы исключений или
изменений норм зонирования. К ним относятся пересмотр границ зоны ( rezoning), исключение из правил
зонирования ( zoning variance), разрешение на особый вид использования ( conditional use permit, special use
permit, non-conforming use permit) и другие. Для получения этих исключений требуется специальное решение
местного отдела планирования (архитектуры и градострительства), специальной плановой комиссии, либо
окружного или городского совета81. Исключения из зонирования предоставляются, если планируемая на