о покупке) с оговорками ( offer to purchase with contingensies), предусматривающим возможность отказаться
от покупки, если в течение определенного испытательного срока (обычно от одного до трех месяцев, иногда
больше) выявятся конкретные оговоренные обстоятельства, препятствующие заключению сделки; либо (2)
путем заключения с продавцом договора об исключительном праве покупки ( option to purchase).
Если потенциальный покупатель выбирает оферту с оговорками, и в период испытательного срока
обнаружит, что имущество не удовлетворяет оговоренным требованиям или возникают иные препятствия к
заключению сделки, описанные в оферте, договор аннулируется, и купля-продажа не заключается.
Покупатель не теряет никаких денег и может продолжать поиск и повторить попытку с другим участком.
ОФЕРТА С ОГОВОРКАМИ.
Предположим, ваша группа нашла привлекательный участок и вы решили сделать продавцу оферту
с оговорками. Какую цену вы предложите, зависит от результатов вашего исследования рынка
недвижимости, от того, насколько данный участок вы считаете подходящим, от состояния недвижимости, от
ваших предположений по поводу запросов и обстоятельств продавца, от того, сколько денег вам придется
потратить на ремонт, реконструкцию и будущее освоение участка.
Ваше предложение должно включать в себя цену, размер первоначального взноса (если вы платите
в рассрочку) и прочие условия оплаты, предполагаемую дату подписания окончательного договора купли-
продажи, его существенные условия, а также список оговорок, т.е. обстоятельств, при возникновении
которых вы вправе отказаться от заключения сделки. Вы можете сопроводить вашу оферту чеком на
некоторую сумму задатка или аванса82, обычно не очень большую сумму, размер которой может колебаться
от нескольких сотен до нескольких тысяч долларов, в зависимости от соглашения с продавцом. «Никогда не
давайте в качестве задатка больше, чем вы готовы без сожаления оставить, если поймете, что участок вам
все-таки не подходит», - советует Боб Уоцке.
Ваша оферта выражает намерение вашей группы купить конкретный участок при условии, что вы
достигнете или удостоверитесь в определенных вещах в течение оговоренного срока. Это позволяет вам как
покупателю получить полную уверенность в том, что земля действительно вам подходит.
Продавец может согласиться или отказаться от вашего предложения, либо послать вам встречное
предложение на своих условиях. Вы можете согласиться с его условиями или попробовать еще
поторговаться. После того, как вы, таким образом, согласуете цену и условия покупки, вы подписываете
предварительный договор, который (если иное не оговорено продавцом) приостанавливает продажу участка
(т.е. лишает продавца права продать его третьим лицам) на оговоренный испытательный период.
Хотя конкретные обстоятельства, отменяющие заключение основной сделки, могут быть самыми
разными, в зависимости от потребностей покупателя и особенностей недвижимости, существуют типовые
формы предварительных договоров со списками типичных оговорок, напротив которых вы можете
поставить галочки, если выбираете их. Те из них, которые вы выберете, вкупе с теми, которые вы допишете
в договор от себя, и составят окончательный список условий, на которых вы готовы совершить куплю-
продажу. К примеру:
1. Способность покупателя изыскать полное финансирование.
2. Детальное исследование недвижимости, которое осуществляется за счет покупателя.
3. Межевание или сверка границ (если эта работа не выполнена продавцом - также за счет
покупателя).
4. Выявление имеющихся обременений участка, залогов, арестов, неуплаченных налогов и т.п. –
обычно осуществляется титульной компанией или юристом по заказу покупателя.
5. Тесты на уровень радиации и наличие вредоносных захоронений (также за счет покупателя, если
он их требует).
6. Выяснение наличия и статуса соглашений об аренде месторождений полезных ископаемых на
участке (которые продавец должен обязательно оговаривать как существенное обременение земли, т.е.
ограничение прав будущего собственника).
7. Выяснение любой дополнительной информации, которая требуется покупателю для того, чтобы
удостовериться в пригодности участка для его нужд. К примеру, если вы планируете разделить покупаемый