численность будущей общины, в первые годы платежи по кредиту будут для вас гораздо более
обременительны, чем в последующие, когда к вам присоединится больше людей. Если это возможно,
последуйте примеру Лост Вэлли ( Lost Valley), Дансинг Рэббит ( Dancing Rabbit) и Круга Сеятелей ( Sowing
Circle/OAEC) и выторгуйте у вашего кредитора такие условия, при которых вы не будете платить ничего
или только проценты в первые три, четыре или пять лет.
7. Учредите фонд для непредвиденных расходов. Боб Уоцке и другие инвесторы в недвижимость
настоятельно рекомендуют создавать фонд непредвиденных расходов на случай, если случится момент,
когда вы не сможете покрыть очередной платеж из ваших обычных источников. «Самое последнее дело –
снова занимать деньги, когда вы не можете расплатиться с очередным платежом по уже существующему
долгу, - говорит Боб Уоцке. – Основываясь на вашем предварительном исследовании рынка, еще до покупки
земли, определите, какая сумма вам потребуется на все-про-все. Составьте план покупки и бюджет, который
предусматривает достаточные суммы для того, чтобы купить землю и осваивать ее, плюс резервный фонд
для непредвиденных расходов – в размере суммы ваших платежей за период, скажем, от 6 до 12 месяцев».
СБОР СРЕДСТВ НА ОСВОЕНИЕ ЗЕМЛИ.
93 амортизируемая ипотека (ипотека – это кредит под залог недвижимости) - ипотека, погашение
которой осуществляется за определенный срок сериями периодических взносов; кредит может быть
полностью погашен, при этом вся основная сумма выплачивается в течение срока кредита; он может быть
погашен частично - в этом случае в конце срока должен быть произведен разовый платеж для полного
погашения долга. – прим. перев.
94 ипотечный кредит с плавающей (переменной) ставкой - кредит, предусматривающий
периодическое (напр. ежегодное) изменение ставки процента. – прим. перев.
Количество денег, которое вам потребуется на освоение земли, ремонт и
реконструкцию, зависит от того, какую землю вы покупаете – чистое поле,
частично застроенную землю с инфраструктурой или полностью готовую
недвижимость, - а также от того, намерены ли вы делать небольшой ремонт, более
или менее серьезную перепланировку, или же начинать все заново с дорог,
коммуникаций и первичных строений.
Оно также зависит от того, сколько у вас в группе участников, сколько
денег вы можете собрать, а также от того, сколько вы готовы ждать, прежде чем
ваша община начнет действовать в тех масштабах, что очерчены вашим образом.
Участники Лост Вэлли потратили 100000 долларов на то, чтобы купить свою
полностью готовую недвижимость и собрали еще 100000 на то, чтобы
отремонтировать и привести ее в порядок. Основатели Круга Сеятелей собрали 150
тысяч на первоначальный платеж – тоже за участок с готовыми постройками – и
еще 55000 на ремонт и дополнительное строительство.
Хэнк Обермейер заплатил за участок для Марипоза Гроув 485000 долларов, и
к моменту, когда ремонт и реконструкция будут завершены, потратит еще порядка
200000.
При покупке чистой земли цифры выглядят несколько иначе. Дансинг Рэббит
заплатили 190000 за свою землю и еще 35000 собрали в свой фонд развития
первичной инфраструктуры и на покрытие непредвиденных расходов. Основатели
Этхэвен собрали 128 тысяч на первоначальный платеж за свою чистую землю и 22
тысяч на первоначальные расходы по инфраструктуре. Финансирование в модели
кохаузинга, как уже было сказано, отличается: участники живого жилищного
сообщества обычно покупают чистую землю, застраивают ее всю сразу и въезжают
жить по окончании строительства.
Участники как Лост Вэлли, так и Круга Сеятелей к тому моменту, когда они
потратили все средства из своего первоначального фонда развития, уже имели
возможность постоянно жить на своей земле и начинать деятельность своих
образовательных центров. И хотя в последующие годы доход этих общин продолжал
тратиться на дальнейшие обновления и улучшения, основная часть этой работы
была осуществлена именно за первоначальный период. Реконструкция Марипоза
Гроув будет закончена через три года после покупки. Что же касается Дансинг
Рэббит и Этхэвен, то доход поселений от все новых членов перманентно