гораздо легче поддается изучению и объяснению, по сравнению с налогообложением других рассмотренных
видов юридических лиц. «Простая некоммерческая корпорация была самым ясным из всего, - говорит
Вельма. – Она не несет никаких искажений сути общины и не заставляет нас выдумывать две истории –
одну для Налоговой Службы, другую – для «на самом деле.»»
МОЖЕТ ЛИ ВАША ГРУППА ПРИОБРЕСТИ НЕДВИЖИМОСТЬ, НЕ СОЗДАВАЯ ЮРИДИЧЕСКОЕ
ЛИЦО?
Если вы совместно покупаете недвижимость, не создав специальной
юридической структуры, вы по умолчанию получаете землю в общую собственность.
В американском законодательстве есть два вида общей собственности: общая
долевая ( tenancy in common) и общая неразделенная ( joint tenancy)134. Если вы
не выбираете одну из них, закон автоматически будет считать вашу
собственность долевой.
Общая долевая собственность. Поскольку вы сособственники, каждый из вас
вправе наравне с другими пользоваться общим имуществом. Если иное не будет
прямо оговорено вашим соглашением, вы все будете считаться имеющими равные
права в пользовании общим имуществом, равные права на плоды и доходы от него,
а также равную ответственность и долю в расходах на его содержание. Это
обычно подразумевает распределение поровну всех затрат на содержание
имущества, а также всех налогов на него. Однако своим соглашением вы можете
распределить доли в правах и обязанностях так, как вам угодно. Размер ваших
долей может отражать реальные денежные вложения каждого из вас в покупку
общего имущества, или же вы можете выбрать равные доли, независимо от того,
кто сколько вложил. Налоги, расходы на содержание имущества, плоды и доходы,
а также суммы, потраченные на улучшение имущества, будут пропорциональны
определенным вами долям каждого в праве общей собственности.
При общей долевой собственности каждый из вас может продать, заложить
134 Эти формы несколько отличаются от форм общей долевой и общей совместной собственности в
российском законодательстве, но в целом правило о том, что при отсутствии юридического лица земля по
умолчанию становится общей собственностью, действительно и для России. Я использую термин
«неразделенная собственность» (вместо «совместная») именно потому, что содержание американского « joint
tenancy» отличается от российской «совместной собственности». – прим. перев.
или передать вашу долю другому лицу по личному усмотрению, и новый
сособственник получает те же права в отношении общего имущества, что и
прежний. Если кто-либо из сособственников умирает, его доля переходит по
наследству к его наследникам, а не к остальным сособственникам.
Неразделенная общая собственность. В этом случае все сособственники
имеют равные права на пользование общим имуществом, и каждый из них имеет
равную долю в доходах от него и издержках на его содержание и уплату налогов.
Однако, если кто-либо из вас решает осуществить улучшения или иные вложения в
общее имущество, а остальные на это не согласны, он самостоятельно несет
бремя всех расходов на эти улучшения.
Сособственники в общей неразделенной собственности имеют «право
переживания», что означает, что в случае смерти одного из них, доля умершего
в праве общей собственности не переходит к его наследникам, а автоматически
переходит к оставшимся сособственникам (свободная от любых долгов умершего).
Недостатки общей собственности. Как общая долевая, так и общая
неразделенная собственность являются неудачным выбором для создания общины,
потому что в этом случае есть возможность потерять всю недвижимость из-за
поступков отдельного члена общины.
К примеру, при неразделенной собственности, если один из сособственников
имеет долги, кредитор для взыскания этого долга может потребовать продажи
общего имущества для того, чтобы получить долю должника в денежном выражении.
Кроме того, каждый член общины будет вправе продать или отдать свою долю
другому лицу по своему усмотрению без согласия остальных. В этом случае
неразделенная собственность автоматически превращается в долевую.
И, как уже сказано выше, в общей долевой собственности каждый из