Согласно ст. 12 названного Закона, перевод земель водного фонда в другую учетную категорию допускается в случаях установления или изменения границ населенных пунктов, размещения объектов государственного или муниципального значения при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов , создания особо охраняемых природных территорий. Перевод земель водного фонда в другую категорию предусматривается также в случае прекращения существования водных объектов, изменения русла, границ (т. е. береговой линии) и иных изменений местоположения водных объектов, включая создание искусственных земельных участков в случаях, предусмотренных законом. Искусственные земельные участки создаются, например, в морских портах путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий. Перевод участков земель водного фонда в другие категории возможен лишь при условии положительного заключения государственной экологической экспертизы.
Перевод земельных участков других категорий в состав земель водного фонда допускается в случаях, если выясняется, что «сухопутные» земли заняты водными объектами или же произошло изменение границ водного объекта (например, переместилось русло реки). Включаются в состав земель водного фонда и участки строящихся и наполняемых водохранилищ и иных искусственных водных объектов, а также расположенных на них ГТС.
Согласно ст. 7 названного Закона, перевод земель сельхозназначения в земли водного фонда возможен только в случае их непригодности для осуществления сельскохозяйственного производства. Однако процедура выяснения и (утверждения) факта непригодности остается «за кадром».
Водоохранные зоны и защитные округа
Водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии морей, водоемов и водотоков и, на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира. Надо отметить, что участки, занятые водоохранными зонами, не изымаются у владельцев, но имеют свой, специфический режим, ограничивающий действия частных лиц. Здесь важной проблемой является установление и соблюдение режима водоохранных зон, так как они занимают хозяйственно ценные и привлекательные для инвестиций земли.
Специалисты в области недвижимости отмечают, что здания близ водоемов и водотоков на 30–50 % дороже домов вдали от воды. Эта дороговизна обусловлена не только возможностями разнообразных услуг, эстетической ценностью, но и большими затратами на это прибрежное строительство [70] .
Таким образом, водоохранные зоны по определению лежат за пределами самого водного объекта, границы которого четко установлены законодателем. Однако собственники и пользователи водными объектами, согласно ст. 39 ВК РФ 2006 г., обязаны вести регулярные наблюдения за водоохранными зонами, а также бесплатно и своевременно представлять результаты таких регулярных наблюдений в уполномоченные органы.
Правовой режим водоохранных зон и их прибрежных защитных полос первоначально (до 2006 г.) определялся в соответствии со ст. 111–113 ВК РФ 1995 г. и постановлением Правительства Российской Федерации от 23 ноября 1996 г. № 1404 «Об утверждении Положения о водоохранных зонах водных объектов и их прибрежных защитных полосах» [71] .
Многие нормы данного Положения в несколько измененном виде вошли в ст. 65 ВК РФ 2006 г. и таким образом получили более значимую юридическую силу.
Согласно ВК РФ 2006 г., в границах водоохранных зон запрещаются:
использование сточных вод для удобрения почв;
размещение кладбищ, скотомогильников, мест захоронения отходов производства и потребления, радиоактивных, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ;
осуществление авиационных мер по борьбе с вредителями и болезнями растений;
движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие.
С другой стороны, допускаются проектирование, размещение, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды. Правда, органы санитарно-эпидемиологической службы неохотно дают добро на установку собственниками береговой недвижимости систем очистки.