Государственная регистрация договора, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).
Подведем итоги
1. Договор долевого участия заключается между застройщиком и участником долевого строительства.
2. Договор заключается в письменной форме и полежит государственной регистрации.
3. Договор должен обязательно содержать следующие существенные условия, без которых договор считается незаключенным:
определение конкретного объекта долевого строительства;
срок передачи объекта;
цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
гарантийный срок на объект долевого строительства.
4. Помимо существенных условий договор может содержать прочие условия:
передача прав требований по договору;
уступка прав требований по договору;
односторонний отказ от исполнения договора;
обеспечение исполнения обязательств по договору (залог или поручительство);
порядок сдачи и приемки работ;
обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор).
5. Права и обязанности по договору долевого участия передаются по наследству.
Предварительный договор
Закон о долевом участии в строительстве накладывает на застройщиков довольно много обязанностей и ограничений, цель которых благая – защитить инвестора. Но строители придумали несколько схем обхода этих требований.
Если фирма-посредник находит покупателей (фактически – дольщиков) еще до окончания строительства, она заключает с ними не договор долевого участия в строительстве, а, например, предварительный договор купли-продажи недвижимости, который нигде не регистрируется.
Безусловно, такие договоры не надежны для тех, кто хочет вложить свои деньги в недвижимость. Но бывает, что выбирать не приходится. Как в этой ситуации минимизировать риски, заложенные в основу схемы с использованием предварительного договора.
Конструкция предварительного договора выглядит следующим образом. Юридическое лицо, имеющее либо не имеющее разрешение на строительство, в качестве продавца заключает с физическим лицом в качестве покупателя предварительный договор. На момент заключения такого договора жилье как объект недвижимого имущества не существует, поскольку предметом договора является индивидуально определенное жилье в строящемся жилом доме. В соответствии с данным предварительным договором продавец и покупатель обязуются в будущем, после государственной регистрации права собственности продавца на жилье, заключить между собой договор купли-продажи жилья (основной договор). При этом стороны устанавливают, что в целях обеспечения исполнения покупателем своих обязательств по предварительному договору покупатель обязан в течение нескольких дней после подписания предварительного договора перечислить продавцу сумму, как правило, равную покупной цене по основному договору. Платеж по предварительному договору, часто называемый авансом или задатком, ни тем и ни другим, по существу, не является. Рекомендуем назвать его гарантийным платежом или обеспечительной мерой, с тем чтобы договор не был оспорен в этой части и покупатель имел право на возврат указанных денежных средств. Кроме того, предварительный договор должен содержать условие, что после заключения основного договора денежные средства, полученные продавцом от покупателя, будут зачтены продавцом в счет оплаты основного договора.
Одна из опасностей, которую таит конструкция предварительного договора, заключается в том, что после завершения строительства фирма-посредник должна будет сначала зарегистрировать право собственности на построенную недвижимость на себя, а уже потом (по отдельному договору) продать ее фактическому инвестору.
Прежде чем заключать предварительный договор, нужно проверить документы на строительство. Как и в случае заключения легального договора долевого участия в строительстве, надо проверить застройщика, подрядчиков, а также (если они уже есть) разрешение на строительство, проектную документацию и т. д. Только сделать это будет немного труднее, поскольку вы общаетесь не непосредственно с застройщиком, а с посредником. Кроме того, дополнительно надо проверить договор, заключенный между застройщиком и посредником. Это нужно для того, чтобы вы могли убедиться, что ваш продавец недвижимости имеет или будет иметь какие-то права на строящийся объект.