Что постановили законодательства, то подтверждает и простой здравый смысл. Когда я спокойно владею или пользуюсь землею в качестве арендатора на более или менее продолжительный срок, я могу, соображаясь с этим сроком, найти для себя выгодным, в течение первых лет арендного содержания, не только не получать никакого дохода от заарендованной земли, но даже положить в нее труд и капитал, ибо рассчитываю в остальные годы арендного срока воротить все издержки и сверх того получить барыш. Если посреди этой моей операции, когда сделаны затраты, а выручка еще впереди, у меня вдруг отнимут аренду, понятно, что мне по всей справедливости следует вознаграждение, потому что я улучшил землю, увеличил ее капитальную ценность, сделал ее способною дать больший доход, в чистый себе убыток. А если я владел землею не в качестве арендатора, а в качестве собственника, тем более следует, потому что я мог рассчитывать свои хозяйственные обороты на весьма длинный, даже на неопределенный срок. Но если я, срочный или бессрочный арендатор, владел своим участком спокойно, без помехи, и сам, по своим расчетам, оставляю землю, дело представляется уже совсем в другом виде. При верном расчете я успел воротить все мои издержки на улучшение земли и получил сверх того прибыль; неверен был мой расчет -- никто, как я сам, и не виноват в том. Итак, хозяин, получая свою землю улучшенною, конечно, в выигрыше, но и я, если вел умно свои дела, не в проигрыше. За что же вознаграждать меня? А за ошибки, промахи, неудачи никого не вознаграждают. Это также общее правило. Наконец, заставить хозяина вознаграждать арендатора за сделанные им улучшения было бы во многих случаях явною несправедливостью. Арендатор может иногда сделать такие улучшения, что у хозяина земли и состояния не хватит заплатить за них. Что ж тогда делать?
После всего сказанного, едва ли стоит опровергать мысль, будто бы безвозмездное возвращение хозяину улучшенной арендатором земли отнимет у последнего побуждение и охоту заняться хозяйством на снятом участке как следует. Если он займется им, то уж конечно не ввиду вознаграждения со стороны хозяина, а ввиду тех выгод, которые сам надеется извлечь из аренды при помощи сделанных им улучшений. В самом деле, крайне слабоумен должен быть арендатор, который согласится лучше довольствоваться ничтожным доходом от аренды, чтобы только хозяину не достались даром сделанные им улучшения. Большинство рассуждает так: лишь бы мне побольше извлечь выгод, а получил я их -- какое мне дело, что другому стало от этого хуже или лучше?
Итак, правило общинного владения, наиболее кажущееся несправедливым, оправдывается всеми положительными законодательствами и выходит, на поверку, весьма разумным.
Далее: некоторые найдут, может быть, странным запрещение члену общины сдавать свой земляной пай кому-нибудь другому по частной сделке или частному распоряжению. Но запрещение субаренды не то ли же самое? А оно очень известно в положительных законодательствах и нисколько не считается необыкновенным или чрезвычайным. То же должно сказать и о том, что пользование общинными паями не наследуется: ведь и пожизненная аренда тоже не переходит по наследству.
Особенность общинного землевладения действительно составляют: запрещение владеть паями в разных общинах; право владеть постоянно одним лишь паем; нераздельность права владеть паем с прочною оседлостью там, где пай отведен; наконец, привилегия сирот и безземельного сына преимущественно перед другими владеть отцовским паем. На первые три условия указывают как на ограничения в экономическом и гражданском отношениях. Но это несправедливо. Они были бы ограничениями, и ограничениями весьма стеснительными, если бы никакой другой земли, кроме общинной, не было, и если бы взятие общинного участка было обязательно. Но когда рядом с общинною землей существует поземельная личная собственность, когда всякий может покупать или иначе приобретать землю и располагать ею по произволу, когда, наконец, каждый волен брать или не брать поземельный пай в общинной земле, какое же это ограничение или стеснение? Это ни более, ни менее как простое условие, обязательное лишь для того, кто добровольно захочет владеть общинным поземельным участком; тот же, для кого это условие покажется стеснительным, постарается устроить иначе. Очень стеснительно домовладение в городе, потому что оно обставлено разными ограничительными условиями, необходимыми там, где здания теснятся между собою; еще более стеснительны для лица условия домашней или частной службы, начиная от домашних секретарей и гувернеров и оканчивая самыми низшими служительскими должностями и чернорабочими: однако никто не называет их несправедливыми и стеснительными именно потому, что от доброй воли каждого зависит иметь дом в городе или не иметь, вступить в частную службу или не вступать.