Мы оцениваем компании, исходя из их способности генерировать для акционеров прибыль, а не разновидности денежных потоков. Поэтому в первую очередь мы используем показатель ROE, который является отражением эффективности бизнеса.
Для оценки стоимости бизнеса в компании «Арсагера» используются коэффициенты P/E, P/BV, P/S, каждый из которых можно представить через соотношение ставок рентабельности и рыночных ставок требуемой доходности. Коэффициент P/FCF не несет в себе фундаментального смысла, его невозможно представить через соотношение ставок и поэтому с помощью него нельзя сказать, сколько должна стоить компания.
12.10. Взаимосвязь доходов семьи, условий ипотечного кредита (ставка и срок) и стоимости недвижимости
Каждому человеку нужен дом…
Человек живет там, где может получать доход…
Жилье, как и продукты питания, является базовой потребностью человека. Подобное положение вещей будет сохраняться, пока не будет изобретена возможность существования человека в виртуальном пространстве целиком и полностью.
Если не рассматривать некоторые частности, то в общем случае человек живет там, где может получать доход, который в состоянии обеспечивать его семью минимально необходимым. К частным случаям можно отнести жилье для отдыха (в определенных случаях на пенсионный период жизни), жилье при вахтовом способе работы и пр. – для таких ситуаций вопрос ценообразования рассматривается отдельно.
Соответственно, первопричиной появления недвижимости и возникновения у нее стоимости, а впоследствии изменения её качественных характеристик, является возможность получения дохода (в общем случае вследствие трудовой деятельности) человеком на определенной территории. То есть человек может получать доход и предъявить спрос на недвижимость, а наличие недвижимости дает возможность человеку работать и получать доход. Чем больше возможность получать доход, тем выше востребованность недвижимости, тем больше спрос на нее и выше требования к её качественным характеристикам, так как чем больше человек зарабатывает, тем лучше он может и, как правило, хочет жить.
В данной статье мы покажем, что стоимость жилья, фактически, зависит только от двух групп факторов: доходов семьи (изменения их в будущем) и условий ипотечного кредита (ключевые: ставка и срок). Себестоимость строительства является, безусловно, необходимым аспектом при ценообразовании жилой недвижимости, и она важна для появления новой недвижимости.
Приведем достаточно простую и понятную формулу, а точнее равенство, для цены недвижимости:
Pt0 = Z + ∆min + Pter,
где Pt0 – стоимость среднестатистического жилья в настоящем времени,
Z – себестоимость создания единицы среднестатистического жилья, как объекта недвижимости,
∆min – минимальная доходность (маржа), требуемая застройщиком,
Pter – стоимость земельного участка, необходимого для создания объекта недвижимости.
Как следствие, при стоимости земли (Pter→0) и размере маржи застройщика (∆min→0), близким к нулю, минимальная стоимость жилья равняется стоимости его создания Pt0 = Z. И это единственный случай, когда стоимость нового жилья определяется факторами затрат на его создание. В остальных случаях стоимость жилья определяется именно величиной Pt0, а уже затем обратным счетом можно определить размер Pter и ∆min, то есть нашу формулу правильнее было бы записать в следующем виде:
Pt0 – Z – ∆min = Pter или Pt0 – Z = ∆min + Pter
Определимость величин в этом равенстве:
Z – зависит исключительно от стоимости материалов и услуг, необходимых для создания определенного жилья,
Pt0 – способ определения будет описан далее,
∆min – зависит от уровня процентных ставок в экономике и уровня конкуренции в строительной отрасли,
Pter – величина, определяемая из формулы, приведенной выше, обратным счетом. Именно спрос на готовый продукт формирует цену земельного участка на рынке, как самостоятельного вида товара. Следует отметить, что для «изготовителя» некого среднестатистического объекта жилой недвижимости граница между приростом стоимости земли (например, земельный участок приобретен значительно раньше начала строительства) и рентабельностью размыта, то есть четкое соотношение составляющих в выражении ∆min + Pter сильно осложнено.
Введем еще одну виртуальную характеристику стоимости среднестатистического объекта жилья – Pt1, она равняется размеру первого взноса на приобретение плюс сумма всех ежемесячных выплат по ипотеке. Необходимо отметить, что стоимости недвижимости Pt0 и Pt1 являются взаимосвязанными, при этом мы склоны утверждать, что именно Pt1 в большей степени характеризует стоимость жилья, нежели Pt0. Важный момент: обе величины фактически расчётные и являются следствием (а не причиной), то есть отражением определенных характеристик жизни населения.
Продолжим наши рассуждения и сделаем ряд предположений:
1. Недвижимость – товар не просто длительного пользования, но и, как правило, товар длительного приобретения – статистика размеров и количества ипотечных кредитов и объемов жилья в собственности в развитых странах ярко демонстрирует такое положение вещей. Происходит это по следующим причинам:
• Стоимость квартиры или дома является крупной суммой для среднестатистической семьи, существенно превышающей ее месячный доход.
• Следствием первого пункта является необходимость получения для покупки недвижимости банковского (ипотечного) кредита и, как правило, на длительный срок (10 и более лет) или постепенное накопление суммы посредством сбережения части дохода, регулярно откладываемого, например, на депозит.
• Человек не может отложить удовлетворение своих потребностей в жилье на «потом» – ему ежедневно нужна крыша над головой. Поэтому он живет либо в своем жилье, либо в арендованном или купленном в кредит.
• Недвижимость, как и любой товар, устаревает морально и физически. Уже построенная недвижимость постепенно ветшает и требует ремонта. Вновь создаваемая недвижимость, в связи с развитием научно-технического прогресса, постоянно улучшает свои свойства и характеристики. Желая пользоваться недвижимостью с более высокими потребительскими характеристиками, человек меняет объекты жилья по аналогии с заменой автомобиля. При этом возможно приобретение следующего объекта жилья даже до полной выплаты кредита по предыдущему.
• Желание человека жить лучше заставляет его ориентироваться не на цену недвижимости, а на возможность обслуживания ипотечного кредита, с помощью которого может быть приобретена недвижимость определенной стоимости с максимально интересными для него потребительскими характеристиками. То есть человек стремится приобрести для жизни не ту недвижимость, которую может купить, не прибегая к возможностям кредита, а более качественную с его точки зрения и, как следствие, более дорогую. Следует отметить, что семьи с небольшими доходами в принципе оценивают приобретение недвижимости с помощью ипотечного кредита как единственную возможность получить отдельное жилье, пусть и с минимальными потребительскими характеристиками (но для них это существенное улучшение качества жизни).
2. Вакуум доходов невозможен: доходы полностью используются семьей (домохозяйством) на текущее потребление, недвижимость, сбережения. Дополнительные доходы в определенной пропорции будут направляться на улучшение жилищных условий.
3. Существует средняя доля дохода, которую семья тратит на жилье (обслуживание ипотечного кредита и т.п.). В разных семьях, несмотря на различный уровень абсолютных доходов, происходит выравнивание относительной доли с учетом того, что оставшиеся средства позволят существовать семье в привычной ей (нормальной для нее) системе координат потребления, то есть удовлетворять текущие потребности семьи.