4. Качество среднестатистического жилья является относительным и подвержено изменению в соответствии с изменением среднего уровня дохода. С ростом среднестатистических доходов растет и стоимость среднестатистического жилья. С ростом реальных доходов и в связи с развитием научно-технического процесса (НТП) растет качественный уровень (метраж, качество материалов и отделки, планировка, качество и объем инфраструктуры и пр.) среднестатистического объекта жилья в конкретном городе и стране. То есть со временем стоимость среднестатистического жилья в размере доходов семей может быть одинаковой и относительно постоянной, а между собой отличаться именно качественными характеристиками (просторнее, лучше, прогрессивнее и пр.).
5. Ориентируясь на среднестатистический доход семьи и на среднестатистическую долю от этого дохода, направляемую на обеспечение себя жильем, а также зная условия ипотечного кредитования (ставки, сроки, размер первоначального взноса), можно определять стоимость среднестатистического объекта жилья. Фактически стоимость жилья является функцией двух переменных:
F(Дд;Ук),
где Дд – доходы домохозяйства, а Ук – условия кредита. Подробная формула будет приведена ниже.
При этом чем выше доходы, длиннее срок кредита и ниже процентная ставка, тем дороже стоимость среднестатистического объекта жилья.
Обратимся к расчетам:
Кредит, кол-во лет*
10
Кол-во месяцев
120
Квартира, м2*
55
Цена за метр, руб.*
105 000
Стоимость квартиры Pt0, руб.
5 775 000
Кол-во членов в семье (домохозяйстве)*
2.8
Доход члена семьи в месяц, руб.*
49 000
Годовой доход семьи, руб.
1 646 400
Коэффициент доступности t0
3,51
Доля кредитных средств*
80%
Сумма кредита
4 620 000
* - выделены входные параметры, остальные значения – расчетные.
Коэффициент доступности t0 – стоимость жилья (стоимость квартиры Pt0), деленная на годовой доход семьи. При этом коэффициент доступности t1 – сумма первоначального взноса и всех платежей по ипотечному кредиту (стоимость квартиры Pt1), деленная на годовой доход семьи.
Предположим, что семья внесла первоначальный взнос на квартиру и может обслуживать ипотечный кредит, выплачивая ежемесячно около половины своего дохода в течение 10 лет.
Доля средств от дохода на обслуживание ипотеки*
48%
Месячный платеж, руб.
65 856
Сумма выплат по ипотеке, руб.
7 902 720
Доля размера первого взноса от годового дохода*
70%
Размер первого взноса, руб.
1 152 480
Стоимость квартиры Pt1, руб.
9 055 200
Коэффициент доступности t1
5,5
* - выделены входные параметры, остальные значения – расчетные.
Если предположить, что размер дохода и его доля, направляемая на обслуживание кредита, постоянны (как раз они и определяют стоимость квартиры Pt1), а срок кредита, например, 10 лет, то можно вычислить зависимость стоимости квартиры Pt0 от ставки кредита:
Ставка кредита
Коэффициент доступности t0
Сумма кредита, руб.
Стоимость квартиры Pt0, руб.
Стоимость квартиры Pt1, руб.
Доля первого взноса
Удорожание стоимости квартиры
Изменение стоимости квартиры Pt0
0,0%
5,50
7 902 720
9 055 200
9 055 200
12,73%
0,00%
56,85%
0,5%
5,38
7 707 278
8 859 758
9 055 200
13,01%
2,21%
53,47%
1,0%
5,27
7 519 151
8 671 631
9 055 200
13,29%
4,42%
50,21%
1,5%
5,16
7 338 005
8 490 485
9 055 200
13,57%
6,65%
47,07%
2,0%
5,05
7 163 524
8 316 004
9 055 200
13,86%
8,89%
44,05%
2,5%
4,95
6 995 409
8 147 889
9 055 200
14,14%
11,14%
41,14%
3,0%
4,85
6 833 377
7 985 857
9 055 200
14,43%
13,39%
38,33%
3,5%
4,76
6 677 157
7 829 637
9 055 200
14,72%
15,65%
35,62%
4,0%
4,66
6 526 495
7 678 975
9 055 200
15,01%
17,92%
33,01%
4,5%
4,58
6 381 147
7 533 627
9 055 200
15,30%
20,20%
30,50%
5,0%
4,49
6 240 883
7 393 363
9 055 200
15,59%
22,48%
28,07%
6,0%
4,33
5 974 741
7 127 221
9 055 200
16,17%
27,05%
23,46%
7,0%
4,18
5 726 444
6 878 924
9 055 200
16,75%
31,64%
19,15%
8,0%
4,04
5 494 524
6 647 004
9 055 200
17,34%
36,23%
15,14%
9,0%
3,91
5 277 648
6 430 128
9 055 200
17,92%
40,82%
11,38%
10,0%
3,78
5 074 611
6 227 091
9 055 200
18,51%
45,42%
7,86%
11,0%
3,67
4 884 319
6 036 799
9 055 200
19,09%
50,00%
4,57%
12,0%
3,56
4 705 776
5 858 256
9 055 200
19,67%
54,57%
1,47%
12,5%
3,51
4 620 624
5 773 104
9 055 200
19,96%
56,85%
0,00%
13,0%
3,46
4 538 077
5 690 557
9 055 200
20,25%
59,13%
-1,43%
14,0%
3,36
4 380 399
5 532 879
9 055 200
20,83%
63,66%
-4,16%
15,0%
3,27
4 231 989
5 384 469
9 055 200
21,40%
68,17%
-6,73%
16,0%
3,19
4 092 162
5 244 642
9 055 200
21,97%
72,66%
-9,15%
17,0%
3,11
3 960 291
5 112 771
9 055 200
22,54%
77,11%
-11,44%
Ставка кредита
Коэффициент доступности t0
Сумма кредита, руб.
Стоимость квартиры Pt0, руб.
Стоимость квартиры Pt1, руб.
Доля первого взноса
Удорожание стоимости квартиры
Изменение стоимости квартиры Pt0
18,0%
3,03
3 835 801
4 988 281
9 055 200
23,10%
81,53%
-13,59%
19,0%
2,96
3 718 168
4 870 648
9 055 200
23,66%
85,91%
-15,63%
20,0%
2,89
3 606 910
4 759 390
9 055 200
24,21%
90,26%
-17,56%
Жирным выделена стоимость квартиры, округленно соответствующая условиям ипотечного кредита, который и определяет положение вещей в России в настоящем времени (начало 2017 года).
Напомним, что коэффициент доступности t0 является относительным показателем – соотносятся доходы граждан страны в национальной валюте с ценой на среднестатистический объект жилья в той же валюте. Приведенные расчеты показывают, почему он может быть неодинаковым в разных странах. Причина кроется в разных условиях кредита. Именно поэтому более корректным будет сравнение на основе коэффициента доступности t1. Например, при одинаковых сроках кредита:
Россия, ставка 12.5%
Германия, ставка 2%
Коэффициент доступности t0
3,51
5,05
Коэффициент доступности t1
5,5
5,5
Коэффициент доступности меняется не только из-за ставки ипотечного кредита, но и из-за срока кредита. Увеличим срок кредита и снизим долю ежемесячного платежа по кредиту.
Кредит, кол-во лет*
20
Кол-во месяцев
240
Квартира, м2*
55
Цена за метр, руб.*
105 000
Стоимость квартиры Pt0, руб.
5 775 000
Кол-во членов в семье (домохозяйстве)*
2,80
Доход члена семьи в месяц, руб.*
49 000
Годовой доход семьи, руб.
1 646 400
Коэффициент доступности t0
3,51
Доля кредитных средств*
80%
Сумма кредита
4 620 000
* - выделены входные параметры, остальные значения – расчетные.
Семья внесла первый взнос на квартиру и может обслуживать ипотечный кредит, выплачивая ежемесячно 36% своего дохода в течение 20 лет.
Доля средств от дохода на обслуживание ипотеки*
36%
Месячный платеж, руб.
49 392
Сумма выплат по ипотеке, руб.
11 854 080
Доля размера первого взноса от годового дохода*