70%
Размер первого взноса, руб.
1 152 480
Стоимость квартиры Pt1, руб.
13 006 560
Коэффициент доступности t1
7,9
* - выделены входные параметры, остальные значения – расчетные.
Ставка кредита
Коэффициент доступности t0
Сумма кредита, руб.
Стоимость квартиры Pt0, руб.
Стоимость квартиры Pt1, руб.
Доля первого взноса
Удорожание стоимости квартиры
Изменение стоимости квартиры Pt0
0,0%
7,90
11 854 080
13 006 560
13 006 560
8,86%
0,00%
128,78%
0,5%
7,55
11 279 686
12 432 166
13 006 560
9,27%
4,62%
118,68%
1,0%
7,23
10 744 605
11 897 085
13 006 560
9,69%
9,33%
109,27%
1,5%
6,92
10 245 692
11 398 172
13 006 560
10,11%
14,11%
100,49%
2,0%
6,64
9 780 082
10 932 562
13 006 560
10,54%
18,97%
92,30%
2,5%
6,38
9 345 159
10 497 639
13 006 560
10,98%
23,90%
84,65%
3,0%
6,13
8 938 538
10 091 018
13 006 560
11,42%
28,89%
77,50%
3,5%
5,90
8 558 040
9 710 520
13 006 560
11,87%
33,94%
70,81%
4,0%
5,68
8 201 671
9 354 151
13 006 560
12,32%
39,05%
64,54%
4,5%
5,48
7 867 608
9 020 088
13 006 560
12,78%
44,20%
58,66%
5,0%
5,29
7 554 183
8 706 663
13 006 560
13,24%
49,39%
53,15%
6,0%
4,94
6 983 254
8 135 734
13 006 560
14,17%
59,87%
43,11%
7,0%
4,63
6 478 109
7 630 589
13 006 560
15,10%
70,45%
34,22%
8,0%
4,36
6 029 663
7 182 143
13 006 560
16,05%
81,10%
26,33%
9,0%
4,12
5 630 237
6 782 717
13 006 560
16,99%
91,76%
19,31%
10,0%
3,90
5 273 320
6 425 800
13 006 560
17,94%
102,41%
13,03%
11,0%
3,71
4 953 375
6 105 855
13 006 560
18,87%
113,02%
7,40%
12,0%
3,53
4 665 682
5 818 162
13 006 560
19,81%
123,55%
2,34%
12,5%
3,45
4 532 646
5 685 126
13 006 560
20,27%
128,78%
-1,56%
13,0%
3,38
4 406 206
5 558 686
13 006 560
20,73%
133,99%
-2,22%
14,0%
3,23
4 171 488
5 323 968
13 006 560
21,65%
144,30%
-6,35%
15,0%
3,10
3 958 554
5 111 034
13 006 560
22,55%
154,48%
-10,10%
16,0%
2,99
3 764 841
4 917 321
13 006 560
23,44%
164,50%
-13,51%
17,0%
2,88
3 588 135
4 740 615
13 006 560
24,31%
174,36%
-16,61%
Ставка кредита
Коэффициент доступности t0
Сумма кредита, руб.
Стоимость квартиры Pt0, руб.
Стоимость квартиры Pt1, руб.
Доля первого взноса
Удорожание стоимости квартиры
Изменение стоимости квартиры Pt0
18,0%
2,78
3 426 515
4 578 995
13 006 560
25,17%
184,05%
-19,46%
19,0%
2,69
3 278 316
4 430 796
13 006 560
26,01%
193,55%
-22,06%
20,0%
2,61
3 142 085
4 294 565
13 006 560
26,84%
202,86%
-24,46%
Представим графически изменение коэффициентов доступности в зависи-мости от доли дохода на обслуживание ипотеки, сроков и ставки кредита:
Таким образом, именно уровень дохода и условия ипотечного кредита через сумму, которая будет потрачена в будущем на обслуживание кредита (стоимость квартиры Pt1), определяют сумму, которая может быть потрачена в настоящем времени на недвижимость (стоимость квартиры Pt0). Эта абсолютная сумма траты на недвижимость определяет качественный уровень среднестатистического объекта недвижимости! При этом уже можно сравнивать качественные характеристики объектов жилья в разных странах (например, это объясняет столь разный норматив количества квадратных метров на человека в России и США).
Стоимость же среднестатистического объекта недвижимости можно определить, зная среднестатистический доход домохозяйства, ставку и срок ипотечного кредита. Таким образом, зная будущее изменение дохода, ставки и срока, можно спрогнозировать изменение стоимости объектов недвижимости и само изменение качественного уровня среднестатистического жилья.
Если есть ставка, срок и доход, то чем выше доход и лучше условия ипотечного кредита (меньше ставка и больше срок), тем дороже недвижимость в t0 и, как следствие, качественнее. Важным моментом является доступность мест для строительства (стоимость земельных пятен), согласно формуле:
Pt0 = Z + ∆min + Pter
Повышение абсолютной траты (стоимость квартиры Pt0) должно приводить не только к повышению стоимости Pter (для покупателя лучше вообще не приводить), но и к возможности обеспечить рост Z, так как именно от себестоимости зависит качественный уровень объекта жилой недвижимости. Действительно, при равенстве затрат чем ниже стоимость земли, тем больше высвобождается средств на строительство непосредственно жилого объекта.
Опишем зависимость стоимости жилья исключительно от следующих показателей: годового дохода семьи и доли от него на ипотеку, ставки и срока ипотечного кредита. Общая формула имеет вид:
где ГДС – годовой доход семьи,
ДИП – доля платежа по кредиту от ГДС,
Ткр – срок кредита в месяцах,
ПСм – процентная ставка по кредиту в месяц.
Логическая цепочка вышеприведенной формулы:
Pt0 = ПВ + СК,
где ПВ – первый взнос,
СК – сумма кредита.
ПВ = ГДС x 70%
где МПл – месячный платеж по кредиту,
КА – коэффициент аннуитета.
ПСм = (100% + ПС)1/12 – 1
ПС – процентная ставка по кредиту в годовых.
Также напомним общий размер выплат за жилье:
Pt1 = ПВ + МПл * Ткр
Выводы:
• Стоимость жилья конкретной локации определяется способностью людей, живущих на этой территории, получать доход. Важным аспектом является возможность получить средства в долг.
• Стоимость недвижимости зависит от уровня доходов и условий кредитования.
• Прогноз изменения уровня дохода и процентных ставок позволяет спрогнозировать будущую стоимость среднестатистического жилья и его качественный уровень.
• Арендная плата зависит от платы по ипотеке, человек сопоставляет размер данных расходов (что выгоднее: ипотечный платеж или ставка аренды?). Как следствие – ставка кредита и ставка аренды взаимосвязаны. Действительно, кредитор предоставляет сумму на приобретение квартиры, а инвестор приобретает квартиру, в результате и тот и другой получают плату от жильца на соответствующий размер выделенных средств.
• При сравнении коэффициентов доступности жилья по разным странам необходимо учитывать условия кредитования (ставки и сроки). Лучшей сопоставимостью обладают коэффициенты доступности t1.
• При стоимости земли, согласно формуле Pt0 – Z – ∆min = Pter, меньше нуля, возникает ситуация, при которой практически полностью прекращается новое строительство, так как стоимость недвижимости (благодаря ценам на вторичном рынке) становится меньше себестоимости. То есть идут сделки только с недвижимостью на вторичном рынке.
• Отсутствие ипотечного кредитования приводит к равенству Pt0 = Pt1, что существенно сокращает возможности (количество покупаемых объектов недвижимости) и размер суммы траты на недвижимость (среднестатистическая стоимость объекта недвижимости) и, как следствие, сильно снижает деловую активность строительной индустрии.
• Низкие процентные ставки и длинные сроки по ипотечным кредитам увеличивают стоимость квартиры в Т0, как следствие, увеличивается выручка (объемы строительства) и рентабельность застройщиков, растет конкуренция.