Предложение недвижимости и ее качество подстраивается под сумму, которую домохозяйство в состоянии потратить (оплатить со временем). Важным аспектом является недопущение спекулятивного роста стоимости земельных участков. Со стороны государства: необходимо обеспечить скорость и простоту получения разрешений на строительство; предоставление участков под застройку; наличие инфраструктуры; введение высокого налога на неиспользуемую землю.
• Строительная отрасль оказывает самое сильное влияние на уровень жизни граждан, поэтому и является базовой отраслью в рамках ВВП страны.
• Возможность кредитования зависит от накопленных денежных ресурсов в экономике. Необходимо наличие объема сбережений – источника кредитов, так как в долг предоставляются уже накопленные кем-то средства. Это экстенсивный и медленный путь развития ипотечного кредитования, так как в условиях низкого объема сбережений невозможны кредиты по низким ставкам и на долгий срок.
• Низкие ставки трансформируют энергию сбережений в уровень жизни всех дееспособных (полезных, работающих) граждан! Чем ниже оплата заемного капитала, тем выше уровень жизни.
• Выходом для страны с небольшим объемом сбережений граждан (как источника кредитных средств) могла бы стать государственная программа (эмиссия денег) масштабного ипотечного кредитования (только новое жилье!) по низким ставкам (близким к нулю) и на долгий срок работающих семей с определенным уровнем дохода. Следствием этого будет виток деловой активности (причина экономического роста): строителей это заставит создавать и улучшать, остальных – зарабатывать (с целью расплатиться по кредиту) в других отраслях, создавая полезные товары и услуги. При этом влияние на инфляцию будет предельно нивелировано за счет роста деловой активности.
Подобный способ выделения средств не приведет к разворовыванию и низкой эффективности (что часто бывает при финансировании государством масштабных проектов), так как конкретная семья не будет взваливать на себя обязательства по выплате кредита (даже по низкой ставке и на длинный срок) в случае если не будет уверена в реальности и полезности для себя приобретаемого продукта – жилья!
Инвестиционная недвижимость в этом случае (инвесторам невыгодно приобретать и сдавать в аренду из-за низкой ставки) уходит в плоскость услуги по кратковременному (без цели и желания получения в собственность) проживанию: гостиницы, хостелы, апарт-отели и подобное.
● В рамках курса «Факультатив» следующим читайте материал 14.1. Что означает слово «Арсагера»?
Глава 13. Какая отчетность должна быть у каждого инвестора
Этот материал является отправной точкой в цикле статей об отчетности. В нем рассматриваются общие принципы составления, назначение и взаимосвязь конкретных отчетов.
При сотрудничестве с доверительным управляющим инвестор выступает «заказчиком» услуги по управлению капиталом, и поэтому инвестору важно знать, как принять работу и оценить ее качество. Если же инвестор вкладывает деньги самостоятельно, то он одновременно является и «заказчиком», и исполнителем. Несмотря на более высокий уровень доверия к своим решениям, инвестору необходимо иметь систему оценки их эффективности. Мы подготовили целый комплекс материалов, в которых покажем, что именно инвестор должен знать о процессе и результате управления своим имуществом, и какие отчеты обязан готовить профессиональный управляющий, чтобы предоставить ему эту информацию.
Предоставляемая клиенту отчетность должна содержать информацию о соблюдении инвестиционной декларации, результате управления, оценке результата и объяснение причин выбора тех или иных активов. Всю эту информацию можно разделить на 4 блока:
• состав и структура портфеля;
• сделки и операции;
• оценка результата;
• анализ активов.
Алгоритм построения отчетности можно представить в виде схемы:
1. Состав и структура портфеля
Информацию о составе и структуре портфеля на отчетную дату УК «Арсагера» представляет на лицевой странице ежеквартального отчета. Для удобства использования информации мы представляем ее в виде матрицы, где эмитенты сгруппированы по отраслям и группам риска по системе Arsagera Asset Certification. Пример лицевой страницы приведен в конце данного материала.
Возможный круг активов для инвестирования отражен в инвестиционной декларации (ИД). ИД либо задается инвестором (в случае индивидуального управления), либо инвестор присоединяется к текущим условиям ИД, которая является частью Правил фонда. Строгое соблюдение ИД является
важным условием сотрудничества инвестора и управляющего, поэтому управляющий должен продемонстрировать инвестору актуальный состав портфеля и как он согласуется с ИД (отчет «Анализ портфеля по группам риска»).
Отчет «Отраслевой анализ портфеля» позволяет более детально оценить отраслевую структуру портфеля и сравнить ее с индексом ММВБ. В отчете приводятся структура отраслевого отклонения и расчет индекса отраслевого отклонения (Arsagera Branch Deviation Index).
Одной из характеристик состава инвестиционного портфеля является уровень его диверсификации. В материале «Клин Арсагеры» или особый взгляд на диверсификацию активов» мы выявили, что при одной и той же инвестиционной декларации диверсификация портфеля может быть разной и поэтому важно знать реальный уровень диверсификации (отчет «Клин Арсагеры»).
2. Сделки и операции
Максимально полную информацию о том, что делал управляющий с активами инвестора, дает отчет обо всех совершенных сделках. Однако такой отчет может занять не один десяток страниц. Чтобы упростить задачу инвестору, управляющий может структурировать данные о сделках и предоставлять информацию о вкладе каждого финансового инструмента в итоговый результат (отчет «Вклад отдельных инструментов в финансовый результат управления портфелем»). В данном отчете для каждой ценной бумаги доход/убыток разделяется на 3 составляющих: результат от сделок купли-продажи ценной бумаги, результат от переоценки и дивидендный (или купонный) доход.
Как за отчетный период изменились состав и структура активов из-за колебания котировок и совершенных сделок, показывает отчет «Отраслевой состав портфеля».
3. Оценка результата
При оценке результата управления важно определить:
• уровень качества управления;
• размер доходности.
Для сравнения доходности наших продуктов с доходностью депозитов и бенчмарков мы разработали отчет «Сравнение с результатами вложения в депозиты и индексный фонд на разных временных интервалах», позволяющий исключить возможность представления данных только об удачных или, наоборот, только о неудачных периодах инвестирования.
Однако депозит не совсем подходит для оценки качества управления, так как не совпадает по своим характеристикам с инвестиционными портфелями, предназначенными для вложений в акции и облигации. Для этих целей лучше использовать индексы акций (индекс ММВБ, индекс акций второго эшелона Московской Биржи) и облигаций (индексы Cbonds), которые демонстрируют общее изменение рынка (отчет «Эффективность управления портфелем»).
Чтобы корректно оценить качество управления, необходимо иметь подробное и полное представление об общем состоянии рынка, на котором был получен результат (например, рынок акций). Для этого дополнительно к индексам и бенчмаркам мы предоставляем информацию об акциях, показавших лучший и худший результаты в отчетном периоде, даем средние значения результатов по группам риска и показываем, как результат акций в портфеле соотносится со средними значениями, а также даем пояснения по составу и выбору активов.
Информацию о том, какую доходность в отчетном квартале показали акции из наших портфелей и какие места заняли в своей группе риска, дает ежекварталь-ный видео-отчёт «Наши фонды. Итоги» (с которым можно ознакомиться на сайте компании). В данном отчете также приводится анализ причин курсовой динамики акций, включая разбор ошибок, допущенных при прогнозировании.