Если в товариществе существует необходимость приватизации земель общего пользования, можно предложить членам товарищества совместно заняться оформлением землеустроительных (кадастровых) дел на землю. В таком случае при приватизации правообладателем права на земли общего пользования является СНТ в целом.
В соответствии со статьей 28 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» на общие земли может быть оформлено только право собственности (а не аренда). Согласно той же статье общее собрание членов СНТ [7] обладает правом принятия решения о виде приобретенных прав на землю общего пользования – или собственность такого объединения как юридического лица, или общая совместная собственность членов такого объединения.
При принятии решения в пользу общей собственности граждан также возможны два варианта – совместная собственность (на основании ст. 4 и 28 указанного Федерального закона) или долевая собственность (на основании ст. 28 того же Федерального закона и ст. 244 ГК РФ). Заявление на предоставление земель общего пользования в совместную собственность подается одно, подписанное всеми гражданами – будущими собственниками. К заявлению прилагается заверенная копия протокола общего собрания членов СНТ о решении оформить земли общего пользования в совместную собственность. Заявление на предоставление земель общего пользования в долевую собственность подается каждым гражданином (его представителем) с указанием доли. К заявлению прилагается заверенная копия протокола общего собрания членов СНТ о решении оформить земли общего пользования в долевую собственность.
NB! Гражданин вправе выбирать – приватизировать или нет земли общего пользования, ведь право бессрочного пользования не может быть прекращено без желания землепользователя.
Если кто-либо из членов товарищества решил не участвовать в приватизации общих земель, это означает, что он добровольно отказался от реализации права собственности на долю в землях общего пользования со всеми вытекающими отсюда последствиями. Поэтому прежде чем принимать такое решение, надо вначале взвесить все возможные последствия такого отказа.
Земли общего пользования включают в себя, например, подъездные дороги к участкам (земля под дорогами). Конечно, крайние участки, примыкающие к внешней границе территории СНТ, могут и не иметь потребности во внутренних подъездных путях, но это зависит от наличия автотранспорта у хозяев таких участков и наличия внешней дороги общего пользования (муниципальной или государственной). Для остальных садоводов подъездная дорога на территории СНТ – необходимость для реализации своего права собственности на индивидуальные участки. Однако и у первой категории садоводов также сохраняется потребность в общей земле для размещения инженерных сооружений (при условии, что они – участники общей собственности на объекты электросетевого хозяйства и т. п.) А оформление права собственности на общее имущество невозможно без оформления прав на землю, на которой оно расположено. Соответственно, отказавшись от права собственности на земли общего пользования, садоводы в первую очередь лишаются права безвозмездного пользования землей под дорогами. Управляющий СНТ (в качестве управляющего может выступать руководство самого СНТ по решению общего собрания), защищающий права собственников земли, принявших участие в приватизации земель общего пользования, имеет право брать плату за пользование чужой собственностью. В случае отказа оплаты управляющий имеет право лишить садовода, отказавшегося от доли в праве собственности на земли общего пользования, права пользования землей. Фактическим следствием будет невозможность пользования дорогой для подъезда к участку. Управляющий имеет право использовать любые законные методы для защиты прав остальных садоводов, в том числе с привлечением правоохранительных органов. Полный объем законных действий управляющего определяется договором об общем имуществе, который утверждает общее собрание участников общего имущества после оформления их прав на указанное имущество.
Пункт 3 статьи 28 Федерального закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» дал гражданам право приватизировать закрепленные за ними участки в индивидуальном порядке. Многие садоводы воспользовались этим правом еще задолго до введения в действие «дачной амнистии», а значит, приватизированные ранее участки были внесены в земельный кадастр и не подлежат вторичному кадастрированию. В то же время очень часто приватизация таких участков проводилась с нарушениями закона – несоблюдением генерального плана организации и застройки товарищества, а часто и с оформлением в собственность лишних площадей. Но главное – граждане, приватизировавшие ранее участки в индивидуальном порядке, понесли невыгодные для себя последствия. Они потеряли право на приватизацию земель общего пользования и теперь в соответствии с пунктом 5 ст. 20 ЗК РФ должны их выкупать уже по нормативной стоимости, что далеко не каждому по карману. Следовательно, неизбежно возникнут случаи отказа от права на приватизацию. (Более того, некоторые садоводы, возможно, откажутся даже от своего права приватизации не только земель общего пользования, но и индивидуальных участков. На это могут быть и объективные причины – даже «бесплатная» приватизация обойдется гражданину в 200–300 долл. (с учетом всех землеустроительных работ), что для пенсионеров (преимущественный состав садоводов) является весьма существенной суммой).