В соответствии со ст. 1 Закона о приватизации жилищного фонда под приватизацией понимается бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.
На основании положения ст. 2 данного Закона граждане РФ, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность.
Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.
В соответствии со ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.
Данная статья корреспондируется со ст. 677 ГК РФ, в которой содержится норма о том, что граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением.
Членов семьи нанимателя можно условно разделить следующим образом:
1) лица, относящиеся к членам семьи нанимателя в силу закона без каких-либо оговорок, – проживающие совместно с ним супруг, дети и родители нанимателя;
2) иные родственники и нетрудоспособные иждивенцы. Эти лица признаются членами семьи нанимателя, если они вселены в качестве членов семьи нанимателя (т. е. указаны в договоре социального найма) и ведут общее с нанимателем хозяйство (т. е. приобретение имущества для совместного пользования, продуктов питания и т. п.). В ЖК РФ не указано, кто относится к иным родственникам. По всей видимости, к ним можно отнести лиц, упомянутых в гл. 63 ГК РФ в качестве наследников по закону;
3) иные лица, признаваемые членами семьи в исключительных случаях в судебном порядке.
Равные полномочия нанимателя и членов его семьи показывают на независимость их прав на жилье от прав нанимателя. В этой связи вполне логично установление солидарной ответственности дееспособных членов семьи (т. е. достигших 18-летнего возраста) и нанимателя по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Согласно ст. 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников (т. е. нанимателя или членов его семьи) кредитор (наймодатель) вправе требовать ее исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, причем как полностью, так и частично. Часть 3 данной статьи: «члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения», – является формальной гарантией реализации членами семьи нанимателя своих прав на жилое помещение. При этом изменение их семейного положения не является основанием для ущемления их полномочий, если они продолжают жить с нанимателем в одной квартире или доме.
Живем в трехкомнатной коммуналке, хочу приватизировать свои две комнаты и разменять их на отдельное жилья. Могу ли я это сделать?
Согласно Закону РСФСР от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане РФ, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде на условиях социального найма, вправе приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных вышеуказанным Законом, иными актами РФ и субъектов РФ. Соответственно, Вы вправе приватизировать эти две комнаты и в дальнейшем ими распорядиться.
Однако необходимо иметь в виду, что, согласно п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса РФ, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты, поэтому целесообразнее оформлять все договором дарения и ренты, чтобы не сталкиваться с интересами соседей.