При решении вопроса о государственной регистрации вещных прав на жилье, установленных статьей 292 ГК РФ, необходимо решить вопрос об обязательном отражении в Едином государственном реестре иных жилищных правоотношений: договоров найма и безвозмездного пользования жильем, прав пользования жильем в силу завещательного отказа или на основании договоров пожизненного содержания с иждивением. Требование государственной регистрации поставило бы реализацию прав пользования жильем, регулируемых жилищным, семейным и наследственным законодательством, в зависимость от акта государственной регистрации. Рассматривая регистрацию прав пользования жильем как ограничений (обременений) права собственности, следует учитывать разницу между пределами осуществления и ограничениями права собственности. Например, П.В. Крашенинников отмечает различие правовой природы этих двух категорий ( Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. М.: «Статут», 2000. С. 17). Пределы осуществления права устанавливаются законом, тогда как ограничения основаны на воле собственника или судебных органов. Пределы как общие основания стеснения права собственности объективны, а ограничения субъективны и являются частными ограничениями права. По воле собственника возникают такие субъективные ограничения его прав, как аренда, ипотека, сервитут, доверительное управление. Судебным актом может быть установлен сервитут или наложен арест. Данные ограничения (обременения) подлежат государственной регистрации. Но право членов семьи возникает и сохраняется помимо воли собственника в силу закона. В этом смысле можно сказать, что главой 18 ГК РФ не только определено содержание права собственности на жилье, но и установлены пределы осуществления прав, к которым могут быть отнесены и права пользования указанных лиц, сохраняющиеся при переходе права на жилье.
Общая собственность прекращается в результате реального раздела общего имущества или выдела из него доли, осуществляемых по соглашению сособственников или по решению суда. При этом возникает право личной собственности на конкретную изолированную часть объекта в виде комнат и помещений. Если выделяется доля одного из сособственников, то другая часть объекта остается в долевой собственности остальных сособственников. Так, согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 мая 1989 г. «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве личной собственности», выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного значения, соответствующих его доле, и влечет за собой прекращение общей собственности на указанную часть строений. В случае дальнейшего отчуждения собственником части объекта, переставшего быть общей собственностью, соблюдения преимущественного права покупки не требуется. Если в Едином государственном реестре было ранее зарегистрировано право долевой собственности на целый объект – жилой дом, то после реального раздела сформированный для жилого дома раздел реестра закрывается и открываются новые разделы на каждую часть жилого дома как самостоятельные объекты прав, в которые вносятся записи о праве собственности каждого владельца части.
В случае реального раздела или выдела доли жилой дом, оставаясь целым объектом недвижимости, перестает быть единым объектом гражданских прав. Однако в силу физической и эксплуатационной целостности объекта недвижимости сохраняется общая собственность владельцев частей на общее имущество дома (конструкции, оборудование, общие помещения, коммуникации и пр.). Отношения могут быть урегулированы применением по аналогии статьи 290 ГК РФ «Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме» и статьи 8 «Права собственности на общее имущество в кондоминиуме», статьи 9 «Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме» Закона «О товариществах собственников жилья». Данные нормы устанавливают законный режим долевой собственности собственников квартир или иных помещений на общие помещения и несущие конструкции дома, электрическое и сантехническое оборудование, находящееся в помещениях и за их пределами, элементы благоустройства и озеленения, а также неотделимость доли от права собственности на жилое помещение. Поэтому в соглашении о реальном разделе могут быть определены доли в праве на общее имущество, как правило, пропорциональные площади реальной части дома, и порядок пользования, сохранения и ремонта общего имущества. Особенность доли в праве на общее имущество дома заключается в том, что она: