Суд указал, что при решении вопроса о присоединении комнаты наймодатель должен был принять во внимание следующие существенные для правильного рассмотрения вопроса обстоятельства:
1) на семью Ивановых из трех человек в комнате площадью 14,1 кв. м приходилось по 4,7 кв. м, а на семью Петровых из 4 человек в комнате площадью 18,1 кв. м. приходится по 4,5 кв. м;
2) Петров является сейчас и являлся тогда инвалидом III группы;
3) семья Петровых состояла на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий с 1991 г., а семья Ивановых – с 1992 г.;
4) дети в семье Петровых являются разнополыми, в то время как в семье Ивановых два мальчика.
Однако эти существенные условия не были учтены при решении вопроса о присоединении комнаты Ивановым. Поэтому суд на основании этих данных сделал вывод о большей нуждаемости семьи Петровых в освободившейся жилой площади.
...Удовлетворяя требование истца о присоединении освободившейся комнаты в коммунальной квартире, суд первой инстанции исходил из того, что заявитель нуждается в улучшении жилищных условий. Проживание истца с матерью в одной комнате создавало для них серьезные неудобства, тогда как проживающие в этой же квартире Л. и С. занимали разные комнаты.
Однако кассационная инстанция пришла к заключению, что такой вывод был сделан судом без всесторонней, полной и объективной проверки всех действительных обстоятельств дела, без учета прав и обязанностей сторон, без оценки всех доказательств по делу в их совокупности.
В частности, суд не дал оценки тому обстоятельству, что Л. и С. также нуждаются в улучшении жилищных условий, не проверил надлежащим образом их доводы о том, что истец лишь прописан в квартире, но фактически в ней не проживает.
Не дал суд оценки и тому, что в случае присоединения освободившейся комнаты к жилому помещению, занимаемому истцом, на каждого члена его семьи будет приходиться по 17,8 кв. м жилой площади, а у Л. и С. будет лишь по 10,4 кв. м на каждого члена семьи. Учитывая эти обстоятельства, решение суда первой инстанции было отменено.
...При рассмотрении дела о присоединении свободного жилого помещения судом были установлены следующие обстоятельства. Дом, в котором находится это жилое помещение, заселялся после капитального ремонта гражданами, которые раньше в нем не жили, поскольку проживавшим в нем лицам до начала ремонта были предоставлены другие жилые помещения. Комната размером 16 кв. м была предоставлена истцам, а вторая комната размером 12 кв. м в той же квартире – гражданину 3., однако он от получения ордера отказался в связи с переводом на работу в другую местность. При таких условиях комнату размером 12 кв. м нельзя было считать освободившимся жилым помещением. Суд пришел к выводу, что эта комната являлась, так же как и вторая комната, свободным жилым помещением. Она должна была быть предоставлена в пользование одновременно с помещением, предоставленным истцам, а при отказе 3. от вселения в нее подлежит распределению в общем порядке. В связи с этим в удовлетворении иска было отказано.
...Истица обратилась к ответчику с заявлением о предоставлении ей по договору купли-продажи освободившиеся комнаты в коммунальной квартире. Однако ей было отказано по тем основаниям, что дом включен в распоряжение префекта об адресной программе комплексной реконструкции районов. Решением Городской межведомственной комиссии от 05.02.2004 дом был признан аварийным.
Истица посчитала отказ в выкупе освободившихся площадей незаконным. Согласно ч. 3 ст. 55 Конституции права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Федеральный закон, регламентирующий правоотношения при освобождении жилых помещений в коммунальных квартирах, не содержит ограничения в праве выкупа или присоединения освободившихся площадей в аварийном доме, а также при реконструкции районов. Распоряжение префекта и решение Городской межведомственной комиссии не являются федеральными законами и не могут служить основанием для ограничения права на выкуп жилых помещений.
Кроме того, решение Городской межведомственной комиссии носит рекомендательный характер, в то время как решение о признании дома аварийным принимает Правительство Москвы. Если дом признан аварийным, он подлежит немедленному отселению. В течение года после признания Городской межведомственной комиссией дома аварийным никого из жильцов дома об этом не извещали. Кроме того, сведения об аварийности дома должны быть внесены БТИ в технический паспорт дома. В выписке из технического паспорта дома таких сведений не содержится. Учитывая эти обстоятельства, суд удовлетворил заявление истицы.
4. О защите прав участника долевого строительства многоквартирного дома
Законодательные основы
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (см. приложение).
Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (см. приложение).
Как участнику долевого строительства многоквартирного дома защитить свои права в суде?
Закон о долевом строительстве вступил в силу 1 апреля 2005 г. Этот закон ждали долго, так как до этого отсутствовал нормативный акт, регулирующий правоотношения между застройщиками и гражданами, участвующими в долевом строительстве многоквартирного дома, что приводило к частым нарушениям прав граждан.
Действие этого закона распространяется на застройщиков, получивших разрешение на строительство не ранее 1 апреля 2005 г.
Если разрешение на строительство было получено до 1 апреля 2005 г., вне зависимости от того, когда будет исполнен застройщиком договор об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, к правоотношениям между застройщиком и гражданином применяется Закон о защите прав потребителей.
Закон о защите прав потребителей применяется независимо от того, как называется договор о вложении денежных средств в строительство жилья: договор о совместной деятельности по инвестированию в строительство жилого дома, договор подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа и др.
Суть отношений между гражданином и организацией состоит в том, что гражданин передает деньги (осуществляет финансирование) организации, с которой заключает договор, а организация, в свою очередь, передает гражданину в собственность построенную квартиру. Это отношения между продавцом или поставщиком услуги и потребителем, которые регулируются Законом о защите прав потребителей.
Гражданину, желающему вложить денежные средства в строительство жилого дома, в первую очередь необходимо удостовериться в правомочности инвестора-застройщика возводить жилой дом.
Для этого юридическое лицо, с которым гражданин намеревается заключить договор, должно предоставить для ознакомления документы, которые перечислены в ст. 20 и 21 Закона о долевом строительстве.
В этом Законе установлены требования к содержанию договора участия в долевом строительстве (ст. 4). Особо следует отметить, что теперь обязательным условием договора является срок передачи жилого помещения застройщиком участнику долевого строительства. До введения этого положения фактически все застройщики срок не указывали, ограничиваясь устными заверениями о быстром возведении дома, что лишало гражданина возможности, ссылаясь на договор, требовать от другой стороны исполнения обязательств в срок.