Предложенный для подписания договор необходимо внимательно изучить, так как надежность отношений во многом будет зависеть от этого. Для приобретателя жилого помещения в строящемся доме важными являются такие условия договора, как точное месторасположение не только дома, но и самой квартиры. На каком этаже находится квартира, в каком подъезде, куда выходят окна, метраж и другие особенности. Такие сведения лучше отразить не только в договоре, но и в плане из проектной документации, копию такого плана с очерченными границами квартиры следует подписать сторонам договора и приложить к договору в качестве неотъемлемой его части. Если покупателю жилья важны другие характеристики приобретаемого жилья, их обязательно следует отразить. К примеру, стены из монолита, окна из стеклопакета цвета дуба. Очень важно, что будет внутри квартиры: какие батареи, сантехника, электропроводка. То же электричество некоторым приобретателям жилья приходится проводить самим, хотя они этого не ожидали.
До принятия Закона о долевом строительстве нередки были случаи продажи совместно строящими фирмами одних и тех же квартир разным лицам. Теперь эта проблема решена: договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации, и на квартиру регистрирующий орган налагает ограничение.
По окончании строительства дома и принятия его в эксплуатацию гражданин, вложивший свои денежные средства в строительство дома, может зарегистрировать право собственности на жилое помещение.
После введения в действие обсуждаемого Закона о долевом строительстве уменьшится количество фирм-посредников, привлекающих от своего имени денежные средства в строительство жилья. Согласно ст. 3 указанного Закона привлекать в строительство денежные средства граждан могут только застройщики, отвечающие требованиям этого Закона. Быть просто посредником в заключении договоров фирма не может, необходимо быть застройщиком с включением во все разрешительные документы первоначального застройщика. Это нововведение пресечет деятельность фирм-однодневок и подставных фирм, которые создавались застройщиками для того, чтобы возлагать ответственность перед гражданами на них.
В случае неисполнения застройщиком своих обязательств или в случае ненадлежащего исполнения таких обязательств гражданин вправе обратиться в суд. Перед обращением в суд участнику долевого строительства необходимо отправить претензию в организацию, с которой был заключен договор. В претензии следует указать, какие нарушения были допущены стороной договора, стоимость причиненного ущерба, а также сроки, в которые сторона обязательства должна устранить эти нарушения.
Выбор вида возмещения за неисполненное или ненадлежащим образом исполненное инвестором по договору обязательство предоставляется потребителю – гражданину, вложившему свои деньги в строительство жилья.
Исковое заявление участника долевого строительства государственной пошлиной не облагается.
Объем исковых требований участника долевого строительства зависит от закона, которым по вышеизложенным причинам необходимо руководствоваться: Законом о защите прав потребителей или Законом о долевом строительстве.
Если инвестором были нарушены сроки окончания строительства дома по отношениям, возникшим до 1 апреля 2005 г., гражданин вправе выбрать на свое усмотрение четыре вида санкций, предусмотренных ч. 1 ст. 28 Закона о защите прав потребителей.
Поскольку цены на жилье слишком высокие, большинство пострадавших потребителей выбирают уменьшение цены за выполнение работы (оказание услуги).
При этом, в случае предъявления потребителем требования о соразмерном уменьшении покупной цены товара, в расчет принимается цена товара на момент предъявления потребителем требования об уценке или, если оно добровольно не удовлетворено, на момент вынесения судом решения о соразмерном уменьшении покупной цены (п. 3 ст. 24 Закона о защите прав потребителей).
Как известно, на этапе строительства жилье дешевле уже построенного, в связи с чем в суд следует представить сведения о стоимости квадратного метра на момент предъявления иска. Это доказательство можно получить двумя способами: на основании заключения независимой оценки (это дорого, хотя все будет возмещено ответчиком при исполнении решения) или на основании прейскуранта цен застройщика, продолжающего продавать квартиры в уже построенном доме.
По Закону о долевом строительстве за нарушение застройщиком срока передачи участнику долевого строительства объекта такой участник вправе требовать выплаты неустойки (пени) в размере 775 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Приобретая жилье в строящемся доме, покупатель рассчитывается за каждый квадратный метр жилья, при этом в договорах застройщики очень часто предупреждают, что после последних замеров, которые проводит БТИ, площадь квартиры может не совпадать с размером по договору. Такие несовпадения могут составлять от 2 до 5 кв. м. Для инвестора это не большое отступление от проекта, а для покупателя сумма за 1 кв. м от 1000 долларов и выше значительна. Между тем обычно в договоре существует условие о том, что при несовпадении размеров квартиры перерасчет или возврат внесенных покупателем денежных средств не производится.
Это является существенным нарушением прав участника долевого строительства.
В этом случае потребитель вправе обратиться в суд с требованием о соразмерном уменьшении цены по ст. 7 Закона о долевом строительстве или по ст. 29 Закона о защите прав потребителей (требовать другого вида возмещения не имеет смысла, например, нельзя требовать безвозмездного устранения недостатков выполненной работы, ведь квартиру не расширишь).
Если в договоре имеется приведенное выше в качестве примера условие, которым застройщик освобождается от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, то по Закону о долевом строительстве эти условия являются ничтожными.
Согласно ст. 16 Закона о защите прав потребителей такие условия договора могут быть признаны судом недействительными, если они ущемляют права граждан по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей.
В частности, приведенное в качестве примера условие договора ущемляет право потребителя требовать возмещения за недостаток товара, предусмотренное ст. 18 и 29 Закона о защите прав потребителей.
При таких обстоятельствах истцу необходимо заявить в суде дополнительное требование о признании договора недействительным в части этих условий.
По искам о защите прав потребителей истец вправе требовать кроме возмещения материального ущерба также компенсации морального вреда, если такой вред ему был причинен неисполнением обязательств.
Примеры
...Истец обратился в суд с иском к ООО о взыскании неустойки, ссылаясь на то, что заключил с ответчиком договор на строительство коттеджа, но тот был построен с нарушением установленного договором срока.
Решением суда иск был удовлетворен частично: в пользу истца взыскана неустойка в размере 11 125 000 руб. Кассационной инстанцией данное решение было изменено: размер неустойки, подлежащей взысканию в пользу истца, снижен до 1 900 125 руб. Постановлением президиума городского суда указанное определение оставлено без изменения.
Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ был удовлетворен протест, внесенный в порядке судебного надзора: вынесенные по делу судебные постановления отменены и дело направлено на новое судебное рассмотрение по следующим основаниям.
В случае нарушения сроков сдачи готового объекта договором предусмотрена выплата подрядчиком заказчику неустойки за каждую неделю задержки в размере 0,1% от суммы договора. Однако суд первой инстанции, разрешая спор, взыскал в пользу истца неустойку за нарушение срока окончания строительства в размере 3% за каждый день задержки. При этом суд правильно указал на то, что, поскольку условие заключенного сторонами договора о размере этой неустойки ущемляет права истца по сравнению с правилами, установленными законодательством, указанное условие является недействительным и следует исходить из требований, предусмотренных Законом о защите прав потребителей.