Обеспокоенность в связи с этой "отрицательной амортизацией", при которой задолженность по кредиту становится больше, чем рыночная стоимость этого имущества, снимается ссылкой на рост стоимости недвижимости в связи с созданным банками пузырём, о котором говорится, что он является нормальным явлением, и можно исходить из того, что он продолжится в будущем. Всё это продвигалось со стороны кредиторов, которые направляли армии рекламщиков, то есть продавцов, к ипотечным брокерам, чтобы разъяснять, как это работает.
Плавающие процентные ставки по кредитам с залогом дома были суммой банковской прибыли – маржи – и некоторых объективных показателей стоимости заёмных средств в банке, известных как индекс. Использовались индексы, сгенерированные различными видами экономической деятельности, – те, которые банки по всей стране платят за 90-дневные депозитные сертификаты, или те, которые банки на Лондонской межбанковской бирже (ЛИБОР) платят за доллары. Добавление маржи к индексу производит истинную процентную ставку по кредиту – ставку, по которой после 30 лет платежей кредит будет полностью выплачен ("амортизирован"). Это называется "полностью индексированная ставка".
Я выберу произвольно 6% в качестве "реальной" процентной ставки (3% маржи + 3% индекса). Для кредита на сумму 250 000 долларов США ежемесячные выплаты в размере 1% составят 804,10 доллара, что является платёжом "ставки-приманки", исключая налоги и страховку. Она должна корректироваться с учетом изменений в индексе, но маржа остается постоянной на весь срок займа.
Этот заём построен таким образом, что платёжные корректировки случаются только один раз в год и сохраняются на уровне 7,5% от платежа в предыдущем году. Это может продолжаться по нарастающей в течение пяти лет (или десяти лет в случае одного кредитора), независимо от того, что происходит в реальном мире. Затем, в конце этого пятилетнего периода фиксированная максимальная ставка отменяется, и весь процесс настраивается на выплаты в соответствии с "полностью индексированной ставкой".
Если всё это время заёмщик вносит только минимально необходимые платежи, это может привести к платёжному шоку в тысячи. Если стоимость дома упала на 25%, заёмщику, на этот раз это кое-кто со звёздным кредитом, рекомендуется вернуть его обратно банку, который обесценит его, крайней мере, ещё на 25%, и это распространяется на всю собственность в округе». {961}
По словам чикагского банковского инсайдера, в течение первой недели февраля 2008 американские банкиры были поставлены в известность о следующем:
«"Чейз Манхэттен Банк" разослал неограниченное количество объявлений для своих клиентов о кредитных линиях. Условия этих кредитных линий, которые были популярны в прошлом, сейчас подвергаются манипуляциям, и стоимость обеспечивающей их собственности в одностороннем порядке корректируется в сторону уменьшения, иногда до 50%. Это означает, что, чтобы выкупить залог, домовладельцы вынуждены делать такие платежи по кредиту, которые, видимо, стоят половину основной суммы кредита, и ещё выплачивать проценты сверху. Единственно разумная вещь, которую нужно сделать во многих этих случаях, – податься в бега, что приводит к крупным потерям капитала, снижению стоимости всей окружающей собственности и добавке ещё одного кома в лавину лишений права выкупа.
Это особенно усугубляется в случаях "креативного финансирования" кредитных линий – те, которые были сделаны на равных между 90 и 100% от стоимости имущества до взрыва пузыря...
"Чейз Манхэттен Банк" автоматически закрыл кредитные линии, в которых был "открытый" кредит (это означает, что заёмщик оставляет некоторые деньги на кредитной линии на будущее) на сумму кредита свыше 80% к стоимости собственности. Это было сделано в массовом порядке без каких-либо уведомлений "собственников"». {962}
Ограничения на отношение основной суммы кредита к оценочной означает, что сумма денег, которую кредитор готов ссудить, не может превышать установленных процентов от стоимости имущества. В общей практике надо нанимать оценщика для оценки стоимости имущества. Оценка формируется с помощью сопоставимых продаж другой собственности в этом районе, которые, за редким исключением, должны быть не более чем в одной миле от предмета собственности.
Эти практики были лишь верхушкой золотой лихорадки ипотечного мошенничества, которая предшествовала нынешнему разворачивающемуся цунами.
Цунами только начинается
Цены на жильё после того, как в 2007 году лопнул пузырь, всё падали и падали, резче росли процентные ставки по ипотеке, всё шире охватывала штаты по всей Америке от Огайо, Мичигана и Калифорнии до Пенсильвании, Колорадо и Флориды безработица. Поскольку всё больше и больше рабочих теряли работу или переходили на неполную занятость, происходило неизбежное: резкий рост дефолтов по автокредитованию и кредитным платёжным картам. Этот процесс вошёл в порочную самораскручивающуюся спираль дефляции активов цен по всей Америке и во многих частях мира. В первые недели 2008 года процесс только начинал становиться скверным.
Субстандартный сектор был лишь первым проявлением того, что надлежало распутать. Процесс будет продолжаться годы, прежде чем сойдёт на нет. Токсичные продукты обеспеченных активами ценных бумаг использовались, в свою очередь, в качестве залога по последующим банковским ссудам, для спекулятивной скупки с левериджем[68] частными фирмами, корпорациями и даже муниципалитетами. Огромная долговая пирамида, построенная на секьюритизированных активах, стала переходить в обратный леверидж, когда на глобальных рынках определилась реальность того, что никто не имел понятия о стоимости тех секьюритизированных бумаг, которые они держат.
Без тени смущения скрывая свою преступную халатность и принижая её трагические последствия для миллионов американцев и людей во всем мире, второе по величине рейтинговое агентство в мире «Стандарт и Пурз» в октябре 2007 года заявило о том, что они
«недооценили масштабы мошенничества в ипотечной индустрии США».
Алан Гринспен слабо попытался оправдаться, утверждая, что не кредитование неплатёжеспособных заёмщиков было неправильным, а лишь последующая секьюритизация кредитов вызвала проблемы. Сама система, над созданием которой работали банкиры на протяжении многих лет, основана мошенничестве и непрозрачности. Они отнюдь не были наивными в этом вопросе.
По мере того, как сотни тысяч американцев в грядущие месяцы обнаружат, что их ежемесячные платежи по ипотеке резко возрастут, согласно условию о плавающем проценте, сотни миллиардов долларов ипотечных долгов останутся не выплаченными. Это, в свою очередь, приведёт к лавинообразному эффекту в области потери рабочих мест, дефолтов по кредитным картам и ещё одной волне секьюризационного кризиса на обширном рынке секьюритизированных задолженностей по кредитным картам.
Вся американская финансовая система оказалась ввязана в колоссальный ипотечный пузырь и связанную с ним катастрофу ипотечной секьюритизации.
В конце февраля 2008 года лондонская «Файнэншл Таймс» заметила, что банки США «тихо» заняли 50 миллиардов долларов из специальной новой структуры кредитования ФРС, чтобы облегчить свой кризис с наличностью. Потери всех крупных банков от «Ситигруп» до «Дж. П. Морган Чейз» и большинства других крупных банковских групп США продолжали расти, тогда как экономика погружалась в пучину рецессии, которая, очевидно, в ближайшие месяцы перерастет в подлинную депрессию.
В течение президентской кампании 2008 года ни один кандидат в президенты не решился произнести ни одного серьёзного слова в своих обещаниях, что делать с тем, что становится крупнейшим финансово-экономическим крахом в американской истории.
Странная катастрофа «Леман Бразерс»
В начале 2008 года стало ясно, что финансовая секьюритизация станет «последним танго» для Соединённых Штатов как мировой финансовой державы. Предпринимались неотложные меры, чтобы сохранить могущество Уолл-Стрит, если его ещё можно было спасти.