Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Определенный вопрос вызывает правовой статус такого объекта долевого строительства, как общее имущество в многоквартирном доме. Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество. Перечень общего имущества приведен в ст. 290 ГК РФ. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
В этой связи возникает правовая проблема передачи общего имущества многоквартирного дома как самостоятельного объекта отдельно от передачи квартир. Поэтому думается, что данный вид объектов долевого строительства должен будет исключен из числа таковых в связи с невозможностью выделения в натуре и передачи участнику долевого строительства.
Стоит отметить, что данная точка зрения находит свое отражение в судебной практике. Так, отказывая в удовлетворении требования предпринимателя Левченко В.И. об обязании ответчика передать истцу в собственность места общего пользования площадью 22,85 кв.м, расположенные на третьем этаже блока «А» ТСК «Сипайловский», суд первой инстанции исходил из того, что договор от 18.12.2003 № 157 в части условия о передаче в собственность мест общего пользования является незаключенным ввиду отсутствия в данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче, включая его месторасположение[5].
Правовой режим нежилых помещений в ГК РФ специально не урегулирован. Однако судебная практика признает нежилое помещение самостоятельным объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится[6].
Еще одна особенность, на которую хотелось бы указать заключается в следующем. Как уже указывалось, строительство объектов производственного назначения Закон не регулирует. Он также не раскрывает понятий «объект производственного назначения» и «объект предпринимательской деятельности» и не содержит методики взаимоисключения данных понятий, что, на наш взгляд, может привести к судебным спорам. В этой связи, думается, что здание носит производственное назначение в случае, если оно участвует в производстве и предпринимательской деятельности.
Содержание договора об участии в долевом строительства
Договор долевого участия возникает в случае, когда гражданин или юридическое лицо вносят денежные средства для строительства помещений жилого или нежилого назначения и общего имущества в многоквартирных жилых домах, и (или) ином объекте недвижимости, входящем в состав указанного многоквартирного дома, и (или) ином объекте недвижимости, строящемся (создаваемом) также с привлечением денежных средств указанных участников долевого строительства, у которых возникает именно долевое участие в строительстве объекта.
Законодатель не дал уточнений, что такое «иные объекты недвижимости», строительство которых также подпадает под действие Закона. В этой связи не ясна окончательно и сфера действия Закона. Судя по формулировке п. 1 ст. 2 Закона, он имеет явную социально-потребительскую направленность. При этом, «иные объекты недвижимости» (п. 1 ст. 1), по-видимому, также должны носить потребительский характер (например: помещения гаражей, магазинов, кафе, химчисток и т.п.). Возможно, изначально предполагалось, что эти объекты будут располагаться в составе жилых домов.
В то же время п. 2. ст. 2 Закона не исключает возможность применять его в отношении любых объектов (не только многоквартирных домов) строительства, за исключением объектов производственного назначения. Таким образом, на вопрос, смогут ли граждане или организации заключать договоры долевого участия на строительство помещений в отдельно стоящем гараже, магазине или прачечной, Закон однозначного ответа не дает. Как будет регулироваться строительство уже упомянутых гаражей, магазинов, химчисток и т.п. объектов, покажет практика.
Если же предметом договора строительства является не помещение как объект гражданских прав, а дом в целом либо объекты производственного значения, то речь может идти уже об инвестиционном договоре. Это прямо следует из норм ч. 3 ст. 1 и п. 1 ст. 2 Закона.
Тем самым, по мнению автора, договоры, предметом которых является инвестирование денежных средств в строительство индивидуально определенных обособленных объектов (здания, строения, сооружения) или их комплексов, должны регулироваться нормами ГК РФ и Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений».
Определяющим фактором в выборе закона, подлежащего применению, является также право собственности на построенный объект. Если объект целиком оформляется в собственность одного лица, то Закон не применяется и следует руководствоваться инвестиционным законодательством. В случае передачи помещений по окончании строительства нескольким субъектам, участвовавшим в финансировании строительства, при оформлении в собственность построенного объекта следует применять Закон с заключением договора участия в долевом строительстве. Каких-либо ссылок на то, что у участника долевого строительства может возникнуть любое иное право – право хозяйственного ведения или оперативного управления, – Закон не содержит. Это означает, что в силу п. 1. ст. 1 этого Закона государственные (муниципальные), казенные предприятия и учреждения не вправе быть участниками долевого строительства. Таким образом, существенным признаком договора долевого участия по-прежнему остается право собственности дольщика на результат произведенных им инвестиций.
Итак, в настоящее время существуют несколько видов договоров, регулирующих по сути одни и те же взаимоотношения:
1) договоры долевого участия в строительстве по объектам, разрешение на строительство которых получено позже 1 апреля 2005 г.;
2) аналогичные договоры, заключенные с участниками долевого строительства объектов, разрешение на строительство которых получено до 1 апреля 2005 г. Указанные правоотношения не подпадают под действие Закона;
3) договоры инвестиционного характера, полностью выведенные из-под сферы действия Закона (строительство объекта без долевого участия субъектов или без последующего распределения помещений между участниками инвестиционной деятельности и (или) производственный характер возводимого объекта).
При этом, как показывает практика, вопреки требованию Закона до сих пор заключаются так называемые инвестиционные контракты, сторонами которых выступают инвесторы, заказчики и представители органов исполнительной власти субъектов РФ либо муниципальной власти.
Еще одна группа общественных отношений, которая регулируется рассматриваемым Законом, указана в ч. 2 ст. 1. Так, в соответствии с данной нормой, допускается привлечение денежных средств граждан в целях строительства объектов недвижимости путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Стоит отметить, что данный институт появился с 20.07.2006 г. В этой связи практика его применения еще не сложилась. Автору еще не приходилось наблюдать в действии механизм реализации данной нормы. В то же время необходимо отметить, что использование жилищных сертификатов в качестве средство решения, пожалуй, одной из самых больных проблем современного российского общества имеет достаточно долгую историю, начало которой дает Указ Президента РФ от 10.06.1994 г. № 1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов»[7]. Данным Указом в целях расширения использования средств населения и иных внебюджетных источников финансирования в жилищной сфере и защиты их от инфляции установлено, что юридические лица, имеющие права заказчика при проведении строительства жилых домов, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилищное строительство, имеют право привлекать финансовые средства граждан РФ с использованием жилищных сертификатов. Этим же указом утверждено Положение о выпуске и обращении жилищных сертификатов.
5
Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 21 сентября 2006 г. № Ф09-6995/06-С3 // СПС ГАРАНТ.
6
См.: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Вестник ВАС РФ, № 7, 2000.