В связи с изложенным предлагается законодательно установить ограничения на организационно-правовые формы для организаций, составляющих инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, сократив их только до некоммерческих организаций, а также установить ограничения на участие в таких организациях Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.
Представляется необходимым частей 1 и 2 ст. 15 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» изложить в следующей редакции (таблица 1):
Таблица 1. Редакция статьи нормативного правового акта
Статья 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» закрепляет возможность возмездного отчуждения имущества, переданного субъектам малого и среднего предпринимательства, в их собственность в соответствии с нормами Закона № 159-ФЗ, которые регулируют отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности их участия в приватизации арендуемого имущества.
Следует отметить, что отношения, возникающие при отчуждении арендуемого имущества, переданного организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, под сферу регулирования Закона № 159-ФЗ не подпадают.
Статья 3 Закона № 159-ФЗ закрепляет преимущественное право на приобретение арендуемого имущества за субъектами малого и среднего предпринимательства, его арендующими, при наличии определенных условий:
1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пени) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества либо (в отдельных случаях) на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Неоднозначность некоторых норм Закона № 159-ФЗ на практике дает возможность органам местного самоуправления мешать реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение недвижимости. Рассматривая проблемы аренды нежилых помещений субъектами малого и среднего бизнеса, при установлении наличия у субъекта преимущественного права выкупа помещений, следует иметь в виду, что законом не установлены указания об обязательности государственной регистрации договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок. С учетом того, что государственной регистрации подлежат только договоры аренды зданий или сооружений, заключенные на срок не менее одного года, в случае отсутствия в договоре аренды прямого указания о сроке его действия, превышающем один год, правило о государственной регистрации на него не должно распространяться. Данная позиция отражена в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[31], согласно которому договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации.