Византии XIII–XV вв. присуще наличие двух основных типов поземельной собственности. Один из них по своему юридическому статусу был генетически связан с позднеримской собственностью. Формирование другого типа относится к XII–XIII вв., и хотя его правовые особенности основывались в значительной мере на римских юридических традициях, они отражали в то же время существенные сдвиги в социально-политических и правовых отношениях. Первый тип собственности подразделялся на несколько видов. Большую роль играла полная частная собственность, аналогичная собственности ex jure quiritum римского права, представленная собственностью свободных крестьян и крупной вотчиной, не обязанной какими-либо государственными службами. Наряду с этим существовали общинные земли, а также заброшенные (εξαλειμματα по терминологии поздневизантийских документов) и конфискованные земли, составлявшие собственность казны. Имелись также императорские домены, сохранились, хотя и в ничтожном размере, вплоть до позднего времени стратиотские наделы.
Если на протяжении веков византийской истории не изменилась система римской собственности (т. е. сохранились все виды собственности, известные античности), то значительные изменения претерпела ее структура, иными словами, существенно изменились степень распространенности отдельных видов собственности, а следовательно, и социальная роль этих видов в системе функционирования отношений собственности в целом.
Распространенность и социальная роль свободной крестьянской собственности сократились и, напротив, увеличились распространенность и социальная роль крупной вотчины, постоянный рост которой за счет мелкого землевладения — отличительная черта поздней Византии. Особенно значительным был рост монастырского землевладения, игравшего огромную роль в экономической жизни империи последних веков ее существования. Почти исчезло стратиотское землевладение, на смену которому пришла прония. Социальная роль собственности, генетически восходившей к позднеримской, изменилась не только благодаря сдвигам в ее структуре, но и вследствие появления новых форм общественного — государственного — ограничения собственности, которое не затрагивало ее правовой статус, а носило социально-политический характер. Некоторые виды подобного ограничения также были генетически связаны с античностью. К ним относятся многочисленные jura in re aliena, главным образом сервитуты, а также требование наличия у собственников-горожан прав гражданства[264].
Однако доминирующую роль в условиях византийского тоталитарного государства играли различные формы государственной регламентации собственности, государственного вмешательства в частноправовые отношения между собственником и зависимым населением. Некоторые из этих ограничений носили провизорный характер, другие имели распространение в течение длительного периода и были характерны, в частности, для поздневизантийского времени.
Огромная распространенность и важная социальная роль полной безусловной собственности — отличали Византию от средневекового Запада и Востока. На Западе доминировала иерархическая структура собственности, на Востоке большое значение имела государственная собственность на землю и специфические формы условного землевладения. Развитый институт частной собственности на землю определяет исключительное место Византии в средневековом мире.
Второй тип поздневизантийской собственности также характеризовался несколькими видами. Значительную роль в поздний период играла прония — временное земельное пожалование типа западноевропейского бенефиция. Как и бенефиций, прония представляла собой пожалование совокупности вещных и нетелесных прав: права на временное владение землей, на взимание налога, эксплуатацию крестьян и т. д. Пожалование вещных прав на землю всегда было существенным компонентом пронии, отличавшим ее от таких восточных институтов, как икта, тимар, джагир, которые юридически являлись пожалованием налога и только de facto превращались в собственность. Прения являлась собственностью и de jure, и de facto. По юридической природе прения, как и стратиотское землевладение, близка к dominium in duorum solidum римского права. В социально-экономических условиях Византии XII–XV вв. ирония выступала как форма феодального землевладения, так как ее экономическую основу составляла эксплуатация зависимого крестьянства как в форме взимания частноправовой ренты, так и в виде сбора государственного налога, пожалованного в порядке предоставления податного иммунитета.
264
В хрисовуле Андроника II Палеолога Янине от 1319 г. разрешается продавать землю только жителям города (ММ, V, р. 83).