Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки (ст.41 ЖК РФ).
Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.
При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.
Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ (ст.42 ЖК РФ).
Следует иметь в виду, что, несмотря на существенные изменения жилищного законодательства, в настоящее время продолжает действовать Инструкция о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах, утвержденная Приказом Министерства юстиции РФ от 27 июня 2003г. N 152[108]. Понятно, что данная Инструкция должна быть приведена в соответствие с новым жилищным законодательством[109].
Статья 24.
Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество
Комментарий к статье 24
1. Комментируемая статья посвящена некоторым особенностям государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество и сделок с долями в данном праве. Эти особенности связаны с таким свойством права общей собственности, как наличие двух и более сособственников, а также особыми правилами обращения долей в праве общей долевой собственности, распоряжения имуществом, находящимся в общей совместной собственности.
2. ГК РФ понимает под общей собственностью имущество, находящееся в собственности двух или более лиц. При этом если доли каждого из сособственников определены, то это общая долевая собственность, если нет — то совместная. По общему правилу (ст.244 ГК РФ) общая собственность является долевой, за исключением тех случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности. Так, ГК РФ указывает на два таких случая: общая собственность супругов (ст.256) и совместная собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства (ст.257). Ряд законов также предусматривает возможность образования общей совместной собственности. Это Семейный кодекс РФ[110], который законным режимом имущества супругов признает режим общей совместной собственности, а также устанавливает некоторые правила владения, пользования и распоряжения общим имуществом супругов (ст.35 СК РФ).
3. Федеральный закон от 11 июня 2003г. N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"[111], который заменил Закон РСФСР 1990г., также предусматривает режим общей совместной собственности членов хозяйства на его имущество, если соглашением между ними не предусмотрено иное. Кроме того, Федеральный закон от 15 апреля 1998г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"[112] предусмотрел для одной из форм некоммерческих объединений, а именно для садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества, создание совместной собственности на имущество общего пользования, приобретенное таким товариществом за счет целевых взносов. Такой режим распространяется на любое имущество общего пользования, приобретенное таким способом, в том числе и на земельные участки общего пользования. Однако, если имущество приобретается не за счет целевых взносов членов, а за счет специального фонда товарищества, формируемого из вступительных и членских взносов, доходов от хозяйственной деятельности товарищества, то такое имущество общего пользования принадлежит самому товариществу и на него не распространяется режим общей собственности членов такого товарищества. Также согласно п.4 ст.14 указанного Закона при предоставлении земельных участков для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений за плату, земельный участок первоначально предоставляется в совместную собственность членов такого объединения с последующим предоставлением земельных участков в собственность каждого члена садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения. Это тот относительно короткий период, когда члены такого объединения имеют предоставленный для определенных целей земельный участок в общей совместной собственности. Право общей совместной собственности может возникнуть у членов такого некоммерческого объединения и при приватизации земельных участков из государственных и муниципальных земель, полученных ими на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды или срочного пользования, при этом в такой приватизации не может быть отказано, за исключением случаев, предусмотренных законом. При проведении такой приватизации общее собрание членов некоммерческого объединения вправе решить, на каком праве приобретаются эти участки. Среди таких титулов закон предусматривает и общую совместную собственность членов такого объединения.
Ранее также и Закон РФ от 4 июля 1991г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"[113] предусматривал возможность передачи жилых помещений в совместную или долевую собственность совместно проживающих в таком помещении лиц, однако Федеральный закон от 15 мая 2001г. N 54-ФЗ[114] слова "совместную или долевую" исключил и не оставил ни одного упоминания о совместной собственности при приватизации жилого помещения. Также Федеральным законом от 26 ноября 2002г. N 153-ФЗ[115] была внесена ст.3.1, согласно которой "в случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое помещение, приватизированное до 31 мая 2001г., определяются доли участников общей собственности на данное жилое помещение, в том числе доля умершего. При этом указанные доли в праве общей собственности на данное жилое помещение признаются равными. Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности федеральными законами не установлено иное". Из этого можно сделать вывод, что приватизировать жилое помещение в общую совместную собственность было возможно только до 31 мая 2001г., т.е. до вступления в силу указанного Закона от 15 мая 2001г. Кроме того, статья говорит о порядке раздела общей совместной собственности в случае смерти одного из сособственников. Приватизация жилых помещений может производиться и в общую долевую собственность, и в личную собственность одного из жильцов, при этом правила, в частности, семейного законодательства применяются в полном объеме, так как приватизация жилых помещений — бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений. Это безвозмездная сделка, поэтому следует учитывать, что, согласно ст.36 СК РФ, имущество, полученное одним из супругов по безвозмездной сделке, является его собственностью.
109
Подробнее с положениями данной Инструкции можно ознакомиться в первом издании настоящего комментария. С. 130 — 137.
112
СЗ РФ. 1998. N 16. Ст.1801; 2000. N 48. Ст.4632; 2002. N 12. Ст.1093; 2003. N 50. Ст.4855.
113
См.: Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. N 28. Ст.959; 1993. N 2. Ст.67; СЗ РФ. 1994. N 16. Ст.1864; 1998. N 13. Ст.1472.