Особые правила установлены ГК РФ в отношении лиц, обладающих правами пожизненного наследуемого владения земельным участком или постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Так, если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.
Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.
3. В соответствии с положениями Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство является документом, удостоверяющим право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории. Разрешение на строительство выдается на основании заявлений заинтересованных физических и юридических лиц, документов, удостоверяющих их права на земельные участки, и при наличии утвержденной проектной документации. Соответствующие органы архитектуры и градостроительства осуществляют подготовку документов для выдачи разрешений на строительство.
Разрешение на строительство и утвержденная проектная документация подлежат регистрации органами местного самоуправления. Орган местного самоуправления может отказать в выдаче разрешения на строительство в случаях:
несоответствия проектной документации разрешенному использованию земельного участка;
несоответствия проектной документации строительным нормам и правилам.
Разрешение на строительство выдается на срок не более чем три года. Разрешение на строительство может быть продлено на основании заявления заказчика. Порядок и срок продления действия разрешения на строительство устанавливаются органами местного самоуправления.
При переходе прав собственности на объекты недвижимости действие разрешения на их строительство сохраняется. Данное разрешение на строительство подлежит повторной регистрации.
Контроль за осуществлением работ по строительству и реконструкции объектов недвижимости в соответствии с разрешением на строительство, а также градостроительными регламентами, со строительными нормами и правилами возлагается на соответствующие органы архитектуры и градостроительства и органы государственного архитектурно-строительного надзора Российской Федерации[122].
4. Как правило, строительство объектов ведется при участии нескольких инвесторов. В связи с этим после приемки законченного строительства соинвесторы становятся сособственниками объекта недвижимости.
На практике в договорах между инвесторами указывается, какую долю в праве общей собственности получит каждая из сторон.
Также распространено включение в соглашение условия о приобретении сторонами конкретных помещений в создаваемом здании. В указанном случае регистрация права собственности на конкретные помещения осуществляется в соответствии с договором между инвесторами.
5. При регистрации прав на вновь создаваемый объект недвижимого имущества заявитель должен представить ряд документов, подтверждающих факт создания имущества, а также право пользования земельным участком.
В числе документов, представляемых на регистрацию, можно отметить:
заявление о государственной регистрации права собственности (доли в праве собственности);
документ об оплате регистрации;
документ, удостоверяющий личность заявителя. При обращении представителя — документ, подтверждающий его полномочия (доверенность);
акт органа исполнительной власти о разрешении на строительство объекта недвижимости с изменениями и дополнениями, если они имели место, заверенными органом, выдавшим акт;
документ, подтверждающий отвод (предоставление) земельного участка для создания объекта недвижимости, либо документ, подтверждающий право собственности застройщика на земельный участок;
если земельный участок, на котором возведен новый объект недвижимости, не находится в собственности застройщика, представляется документ (договор, соглашение), регулирующий отношения по землепользованию между собственником земельного участка и застройщиком;
акт государственной приемочной комиссии либо акт межведомственной комиссии о приемке объекта недвижимости в эксплуатацию;
разрешение уполномоченного органа на присвоение объекту недвижимости постоянного адреса;
ведомость площадей и помещений, составленная ТБТИ (техпаспорт, экспликация, поэтажный план);
инвестиционный договор, заключенный с органом по управлению городским имуществом, если его заключение необходимо в соответствии с требованиями действующего законодательства;
договоры долевого участия (договоры об инвестиционной деятельности), заключенные между лицами, участвующими в инвестировании строительства, со всеми изменениями и дополнениями, если они имели место;
документы, подтверждающие исполнение инвестиционных обязательств по договорам, заключенным с органом по управлению городским имуществом, и отсутствие у застройщика задолженности по отчислениям на развитие городской инфраструктуры при создании объекта недвижимости, — в случаях, установленных законодательством или договором;
акты приемки-передачи объекта недвижимости со всеми приложениями, изменениями и дополнениями, если они имели место;
соглашение участников о разделе объекта после его создания.
В случаях, когда объект создавался на основе подрядного договора, должны быть представлены, в частности, документы, подтверждающие сдачу объекта подрядчиком и его принятие заказчиком. В соответствии с п.4 ст.753 ГК РФ сдача и приемка оформляются двусторонним актом, подписанным обеими сторонами договора. Применительно к отдельным объектам их сдача и приемка возможны только при наличии положительных заключений надзорных инстанций.
6. В случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства лицо должно зарегистрировать свое право на указанное имущество. Следует указать, что хотя объект незавершенного строительства соответствует определению недвижимой вещи (ст.130 ГК РФ), однако "в полной мере режим, установленный для недвижимого имущества, распространяется на незавершенное строительство лишь тогда, когда оно уже перестанет быть предметом договора строительного подряда"[123].
Рассматривая споры, связанные с защитой собственности и, в частности, с объектами незавершенного строительства, Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 25 февраля 1998г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указал, что по смыслу ст.130 ГК РФ и ст.25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу.
Поэтому при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими.
Кроме того, в п.16 информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001г. N 59 указано, что право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит государственной регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда, и при необходимости собственнику совершить с ним сделку.
122
Порядок выдачи разрешений на строительство установлен Правилами выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости федерального значения, а также объектов недвижимости на территориях объектов градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения.
123
Крашенинников П.В. и др. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (2-е издание, исправленное и дополненное). М.: Спарк, 2001. Комментарий к ст.25 (автор Брагинский М.И.).