Приняв во внимание данные аргументы, законодатель внес изменения в комментируемую статью и определил, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
3. В соответствии со ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Данной нормой установлено изъятие из общего правила о необходимости регистрации всех договоров аренды недвижимости.
Правило, содержащееся в ст.651 ГК РФ, относится не только к аренде зданий и сооружений, но также и к аренде нежилых помещений. Мнение по данному вопросу было высказано в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000г. N 53, где указано, что, поскольку нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и поскольку в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п.2 ст.651 ГК РФ. В соответствии с п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п.1 ст.433 ГК РФ.
Согласно ст.26 Земельного кодекса РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, также не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
4. Регистрация договора аренды является важным юридическим актом, поскольку при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. При этом, если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п.3 ст.165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.
5. При решении вопросов о наличии либо отсутствии обязанности по регистрации договора аренды необходимо исходить из следующих положений, отмеченных в информационном письме Высшего Арбитражного Суда РФ N 59:
если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды;
соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды;
при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п.2 ст.651 ГК РФ;
договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п.2 ст.651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года;
соглашение о переводе долга по договору аренды здания, подлежащему государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации и при отсутствии ее считается незаключенным;
предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.
6. В комментируемой статье для договоров аренды установлен особый порядок обращения за регистрацией, в соответствии с которым с заявлением о государственной регистрации может обратиться любая из сторон договора аренды (арендодатель или арендатор).
7. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендодателями государственного имущества являются уполномоченные органы государственной власти Российской Федерации и субъектов РФ (например, Федеральная служба по управлению федеральным имуществом; Департамент имущества города Москвы и др.).
Как следует из положений комментируемого Закона, регистрация договора аренды возможна лишь после регистрации прав арендодателя на сдаваемое в аренду имущество. До регистрации прав арендодателя на объекты недвижимости последние могут стать объектом предварительного договора аренды, не требующего государственной регистрации.
8. Представленный на государственную регистрацию договор должен соответствовать требованиям, предъявляемым ГК РФ к договорам аренды.
В договор аренды рекомендуется включать следующие сведения:
наименование договора;
место и дату заключения;
наименование сторон (фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства). Данные документов, удостоверяющих их личность, должны быть написаны полностью. Наименования юридических лиц должны быть написаны без сокращений (в точном соответствии с документом о государственной регистрации юридического лица). Также должны быть указаны их места нахождения и данные государственной регистрации. При этом следует назвать должности, фамилии, имена, отчества лиц, подписывающих договор, и указать основание, дающее им право на это. В качестве таких оснований могут быть устав, положение, доверенность и т.п.;
цену договора, условие, устанавливающее размер арендной платы и условия расчетов (согласно ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон и в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. При указании арендной платы в долларах США обязательно должен быть указан рублевый эквивалент)[136];
предмет договора и описание недвижимого имущества — это то, о чем и в отношении какого объекта недвижимого имущества договорились стороны (нежилое помещение, здание, сооружение, помещение, комната) и его местонахождение. Адрес и нумерация помещений должны соответствовать адресу, указанному в экспликации БТИ, свидетельстве о государственной регистрации прав, выданному собственнику недвижимого имущества, плану земельного участка. Нумерация нежилых помещений и комнат должна быть указана в соответствии с поэтажным планом и экспликацией, изготовленным организацией, осуществляющей технический учет объекта;
в представляемых документах должны быть указаны данные о расположении объекта на земельном участке; о расположении части объекта в составе единого объекта; назначение, площадь (в том числе жилая), этажность, назначение земельного участка, категория земель, кадастровый номер земельного участка и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора;
договор должен содержать данные, позволяющие определенно установить, о чем именно в отношении этого недвижимого имущества договариваются стороны, т.е. характеристику объекта, которая также должна точно соответствовать выписке из паспорта БТИ;
при аренде части здания предмет договора должен быть расписан в соответствии с экспликацией БТИ;
136
Существенными условиями договора аренды помещений, зданий, сооружений являются данные, позволяющие определенно установить объект аренды, а также размер арендной платы. Отсутствие в договоре хотя бы одного из этих условий влечет признание договора незаключенным.