Статья 5.
Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Комментарий к статье 5
1. Комментируемая статья устанавливает круг участников (субъектов) отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Субъектами указанных правоотношений являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него (т.е. правообладатели), с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, — с другой. При этом упомянутые субъекты рассматриваемых правоотношений имеют коррелирующие субъективные права и юридические обязанности.
2. Собственником недвижимого имущества и обладателем иных подлежащих государственной регистрации прав на него согласно Гражданскому кодексу РФ могут быть физические лица (граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства), юридические лица (российские и иностранные) и публично-правовые образования (иностранные государства, Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования). При этом граждане, юридические лица и публично-правовые образования могут выступать как в качестве единоличных субъектов права собственности, так и быть субъектами долевого или совместного права собственности. Среди собственников недвижимого имущества и обладателей иных подлежащих государственной регистрации прав комментируемый Закон особо выделяет международные организации.
3. Понятие "граждане" в комментируемом Законе используется как для обозначения лиц, имеющих гражданство определенного государства, как это делается в комментируемой статье, так и для обозначения физических лиц как субъектов вещных и иных прав на недвижимое имущество. В любом случае такие лица должны быть способны своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их, т.е. обладать полной, не ограниченной дееспособностью.
Гражданская дееспособность согласно гражданскому законодательству возникает в полном объеме: 1) с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении 18-летнего возраста; 2) со времени вступления в брак гражданином, не достигшим совершеннолетия в случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет; 3) с момента объявления несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, если он работает по трудовому договору или с согласия родителей или лиц, их замещающих, занимается предпринимательской деятельностью, полностью дееспособным (с момента эмансипации).
Лица, обладающие частичной или ограниченной дееспособностью, а также признанные судом недееспособными, выступать участниками правоотношений по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не могут.
4. Понятие юридического лица раскрыто в ст.48 ГК РФ, согласно которой юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.
Юридическое лицо может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности. Коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий и иных видов организаций, предусмотренных законом, могут иметь гражданские права и нести гражданские обязанности, необходимые для осуществления любых видов деятельности, не запрещенных законом.
5. Согласно ст.124 ГК РФ к Российской Федерации, субъектам РФ и муниципальным образованиям на территории России применяются нормы, определяющие участие юридических лиц. При этом юридически значимые действия от имени Российской Федерации и ее субъектов осуществляют органы государственной власти, а от имени муниципального образования — органы местного самоуправления. Указанные органы действуют в рамках их компетенции. В отдельных случаях в законе может быть указан специальный орган, который вправе совершать соответствующие действия. Так, в соответствии с Лесным кодексом РФ стороной в договоре концессии должно непременно выступать само Правительство РФ.
6. Указанные выше субъекты выступают в правовых отношениях по регистрации прав на недвижимость и сделок с ними в качестве носителей прав (вещных или обязательственных) на недвижимое имущество. Другой стороной в данных правоотношениях выступают органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (подробнее см. гл. II комментируемого Закона).
Статья 6.
Признание ранее возникших прав
Комментарий к статье 6
1. Данная статья в продолжение п.2 ст.4 комментируемого Закона устанавливает, что права на недвижимость, возникшие до принятия данного Закона, признаются в Российской Федерации. Это правило можно назвать принципом действительности ранее возникших прав.
В случае если в субъектах РФ и муниципальных образованиях в соответствии с принятыми нормативными правовыми актами устанавливалась регистрация прав на недвижимость, то такая регистрация является юридически действительной, но не является государственной регистрацией, исходя из смысла положений ГК РФ, и отсутствие такой регистрации не порождает последствий, установленных в п.3 ст.433 ГК РФ (договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом).
Например, общество с ограниченной ответственностью (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (арендодателю) о вселении в нежилые помещения, арендуемые у ответчика на основании договора аренды от 17 апреля 1997г. сроком на 5 лет, из которых оно было выселено арендодателем.
Ответчик, возражая против иска, сослался на то, что в соответствии с п.2 ст.609 ГК РФ договор аренды нежилого помещения подлежал государственной регистрации. Поскольку договор аренды не был зарегистрирован, то согласно п.3 ст.433 ГК РФ он является незаключенным и, следовательно, истец на основании этого договора не имеет права требовать от ответчика предоставления нежилого помещения во владение и пользование.
Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил. При этом суд исходил из того, что договор аренды являлся заключенным и у истца возникло право требовать от ответчика передачи арендованного нежилого помещения во владение и пользование. Положения части первой ГК РФ о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества применяются с учетом требований ст.8 Федерального закона от 30 ноября 1994г. N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"[45], устанавливающей, что до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Договор аренды был заключен до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав, который установил порядок государственной регистрации и отнес нежилые помещения к недвижимому имуществу. Поэтому регистрация договоров аренды нежилых помещений, осуществлявшаяся в субъекте РФ до введения в действие Закона о государственной регистрации на основании нормативного акта правительства субъекта РФ в целях учета этих объектов имущества, не являлась государственной регистрацией, исходя из смысла положений ГК РФ. Следовательно, при отсутствии такой регистрации договор аренды не может считаться незаключенным на основании п.3 ст.433 ГК РФ.
2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, возникших до момента вступления в силу комментируемого Закона, проводится по желанию их обладателей. Однако государственная регистрация ранее возникших прав является обязательной в одном из следующих случаев, имеющих место уже после введения в действие Закона: