В целом с доступностью жилья за постсоветское время произошли две ключевые перемены. Во-первых, соотношение цен на жилье с доходами граждан сильно ухудшилось по сравнению с бывшим СССР: цены на жилые метры росли гораздо быстрее доходов. Но, во-вторых, людей, способных купить жилье на свои или заемные деньги, стало больше. Их доля выросла за постсоветское время с 10 до 19 %[272]. В целом это вполне естественный ход событий для бывшего нерыночного государства.
Важно при этом понимать, что в России изначально был выбран американский путь развития рынка жилья (консультанты были американские), рассчитанный на рост кредитования населения, а не на стимулирование особых жилищных сбережений по европейскому образцу. Исследователи опасаются, что механическое воспроизведение американских институтов, особенно института секьюритизации ипотечных кредитов (выпуск ценных бумаг под выданные кредиты), может стать миной замедленного действия. Будущий российский кризис ипотеки может оказаться хуже того, что случился в Америке в 2006–2007 годах, поскольку в России меньше возможностей для оздоровления рынка, чем в США[273].
Впрочем, пока это теория. До кризиса российские граждане в массовом порядке брали кредиты на технику и автомобили, а не на жилье. И это только усугубляло проблему тесноты: одежда, бытовая техника, мебель – все, купленное в тучные годы, перестало помещаться в советских квартирах, проектировавшихся для другого уровня потребления.
Возможность приобретения жилья при помощи собственных накоплений и ипотечного кредита в 2013 году была только примерно у 27 % семей, из которых в реальных сделках ежегодно участвует менее четверти. Это говорит о том, что пока рыночные институты в жилищной сфере обслуживают граждан с наиболее высокими доходами. Другие 73 % населения не имеют реальных доступных вариантов улучшения жилищных условий[274].
При этом люди все активнее решают свои жилищные проблемы сами, понимая, что традиционный для Запада ипотечный путь для них закрыт. Это характерно для России: многие проблемы люди здесь решают индивидуально – и в здравоохранении, и в образовании, и даже в обеспечении безопасности. История с жильем между тем особенно масштабна. Доля индивидуального жилищного строительства приближается к объемам жилья, вводимого профессиональными застройщиками: 30 миллионов квадратных метров против 40 миллионов в год (данные за 2013 год). По размерам жилой площади (43 % всей площади строится индивидуально) Россия достигла уровня 1940-х годов. Здесь, впрочем, нужно учитывать разбивку по регионам: в южных и восточных регионах строят гораздо больше, чем в северных и западных[275].
Исследователи выражают доступность жилья в количестве лет, в течение которых семья может накопить на квартиру при предположении, что та живет по-монашески и все полученные деньги откладывает на главную покупку. Например, для проекта «Доступное жилье» (был такой проект, за который когда-то, еще до своего президентства, отвечал Дмитрий Медведев; этот проект периодически пытаются реанимировать) Институт экономики города рассчитал «коэффиецинт доступности жилья». Это отношение средней рыночной стоимости квартиры в 54 квадратных метра к средним доходам семьи из трех человек за год. Российский результат сейчас составляет 4,3 года, но, по прогнозу, должен снизиться в 2015 году до четырех лет[276].
Это неплохо, если учесть, что в международных исследованиях порогом доступности жилья принято считать три года. Если жилье в стране «стоит» больше трех лет, то оно считается недоступным[277]. Но что такое эти 54 квадратных метра? Ведь это по 18 метров на человека – ниже среднего даже по нашим меркам (в США средняя обеспеченность жильем – около 65 квадратных метров на человека). Да и семья из трех человек – это меньше, чем нужно для воспроизводства населения. Коэффициент доступности был разработан так, чтобы задача выглядела выполнимой и можно было отрапортовать о результате. Но в итоге получился показатель недоступности человеческого жилья и вымирания населения.
Если воспользоваться оценками Всемирного банка, то в 2009 году в России доступность жилья составляла 7 лет. Для московской семьи этот показатель – около 6,7 года, для подмосковной и петербуржской – 7,2 года, в Белгородской области и Пермском крае – 5,7 и 5,2 года соответственно. По тем же оценкам, в том же году в Лондоне жилье «стоило» 4,7 года, в Токио – 5,6, в Стокгольме – 6, в Амстердаме – 7,8. «Дешевле» трех лет (это условная планка доступности) жилье стоит, например, в Кливленде, Лас-Вегасе, Сент-Луисе, Хьюстоне[278].
273
Джейн Зависка уверена, что в неудаче рынка в России виноваты американские консультанты, которые механически перенесли американские институты на российскую почву. В США банки выдают ипотечные кредиты, а потом продают их предприятиям, поддерживаемым государством (Fanny Mae, Freddy Mac), и другим финансовым учреждениям. Те, в свою очередь, превращают выплаты по ипотеке в ценные бумаги (mortgagebacked securities), которые выпускают в свободное обращение на рынок. Изначально выданный кредит таким образом исчезает с баланса того банка, который этот кредит выдал. В самой этой ситуации заложена безответственность – банку не страшно выдавать кредиты. Кредиты не страшно и брать, если они дешевы и не требуют никаких сбережений и особых усилий от кредитополучателя. Это прямой путь к формированию пузыря на рынке и, как выяснилось в 2007 году, рецепт мирового финансового кризиса. В Европе распространены различные формы поощрения жилищных сбережений. Вкладчик в этом случае сотрудничает со специальной, отделенной от ≪большого≫ финансового рынка системой строй-сберкасс (Bausparkassen, epargnelogement). Накопив значительную часть суммы (от 40 до 60 %), вкладчик получает доступ к недорогому кредиту. В этом случае рынок капитализируется сбережениями, а не ценными бумагами.
274
Косарева Н., Полиди Т., Пузанов А., Ясин Е. Новая жилищная стратегия. М.: ВШЭ, 2015. С. 7.
275
Полиди Т. Жилищное строительство в России: Мифы и реальность. Научный семинар Фонда «Либеральная миссия», 31 марта 2015 года [http://www.liberal.ru/articles/6745].
276
Данные исследования Deloitte. В среднем по ЕС доля ипотечных кредитов в ВВП составляет 51,7 %. Самый высокий уровень – в Нидерландах и Дании, самый низкий – в Чехии. В России доля ипотечных кредитов ниже чешского минимума в 5 раз: всего 2,6 % ВВП. Уровень задолженности по ипотеке на душу населения в России также является самым низким – 311 евро, это в 7 раз ниже показателя Польши (минимум по ЕС, 2280 евро). См.: Россияне свободны от ипотеки // Ведомости. 2013. 27 августа. Данные опроса НАФИ о доступности ипотеки: Лишь 2 % россиян готовы приобрести квартиру в кредит // Ведомости. 2012. 26 апреля.
277
Результаты расчетов Института экономики города: [http://www.urbaneconomics.ru/projects/?mat_id=256&page_id=552].
278
Cox W., Pavletich H. 9th Annual Demographia International Housing Affordability Survey: Ratings for Metropolitan Markets [http://demographia.com/dhi2013.pdf]. Отметим, правда, что по методике Всемирного банка в расчетах используется медианная, а не средняя цена семейного дома и доход домохозяйства за три года берется медианный, а не средний. Медианные величины доходов в странах с большим расслоением оказываются обычно заметно ниже средних.