Пунктом 2 ст.8 ЗК РФ устанавливается, что категория земель указывается:
1) в актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;
2) в договорах, предметом которых являются земельные участки;
3) в документах государственного земельного кадастра;
4) в документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
5) в иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Важное положение содержит п.3 ст.8 ЗК РФ, который гласит, что нарушение установленного ЗК РФ, федеральными законами порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую.
Так, судом была подтверждена неправомерность выделения территориальной администрацией земельного участка юридическому лицу в постоянное (бессрочное) пользование из земель поселений для размещения химического производства на основании того, что были нарушены нормативно установленный порядок, условия и предел эксплуатации земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель [1].
По другому делу суд признал недействительным инвестиционное соглашение по реализации инвестиционного проекта по освоению земельного участка под коттеджную застройку, поскольку данный земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения. До момента перевода указанного земельного участка в земли поселений в порядке, установленном действующим законодательством, эта земля не могла быть использована для осуществления строительства. Таким образом, несоблюдение порядка перевода земли из одной категории в другую может привести к признанию недействительными сделок, направленных на освоение земельного участка в нарушение его целевого назначения 2.
2 См.: решение Арбитражного суда Московской области от 20 сентября 2005г. по делу N А41-К1-11206/05.
Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.
В связи с этим заметим, что в случае коллизий норм ЗК РФ и комментируемого Закона будут применяться нормы настоящего Закона по принципу преимущества специального акта над общим.
Статья 2.
Состав и порядок подготовки документов для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую
Комментарий к статье 2
Комментируемая статья устанавливает состав и порядок подготовки документов для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую. В настоящее время в соответствии с комментируемым Законом регулируются и отношения по переводу земель лесного фонда в земли иных категорий. Ранее это являлось предметом правового регулирования Лесного кодекса Российской Федерации от 29 января 1997г. N 22-ФЗ, который согласно Федеральному закону от 4 декабря 2006г. N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации" утратил силу с 1 января 2007г., за исключением некоторых положений, продолжающих действовать до 1 января 2008г. Однако в отношении земель лесного фонда состав и порядок подготовки документов для перевода данной категории земель конкретизирован в Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006г. N 48 (в ред. от 30 октября 2006г.) "О составе и порядке подготовки документации о переводе земель лесного фонда в земли иных (других) категорий".
Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает, что для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую (далее также — ходатайство) в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства. По смыслу комментируемой статьи заинтересованными лицами могут выступать юридические лица (предприятия, учреждения, организации), граждане, индивидуальные предприниматели, а также общины коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока и, кроме того, лица, относящиеся к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока. Существенным условием для подачи ходатайства о переводе земель или земельных участков из состава одной категории в другую является обладание землей на определенном праве:
праве собственности: собственники земельных участков — лица, владеющие, пользующиеся и распоряжающиеся земельными участками на праве собственности (частной, государственной, муниципальной и иных форм собственности);
праве постоянного (бессрочного) пользования: землепользователи — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;
праве пожизненного наследуемого владения: землевладельцы — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;
на иных правах — аренды и сервитута: арендаторы земельных участков — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;
обладатели сервитутов — лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут) (см. п.3 ст.5 ЗК РФ).
Пункт 2 комментируемой статьи посвящен содержанию ходатайства. Содержание ходатайства о переводе земель из одной категории в другую и состав прилагаемых к нему документов устанавливаются:
1) органами государственной власти субъектов Российской Федерации в отношении земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земель, находящихся в собственности Российской Федерации;
2) Правительством РФ в отношении иных земель.
К сожалению, законодатель не определяет, что понимать под иными землями. Также остается открытым вопрос по другим категориям земель. Попытаемся разобраться с данной ситуацией.
По смыслу комментируемой статьи содержание ходатайства о переводе земель из одной категории в другую и состав прилагаемых к нему документов устанавливаются Правительством РФ в отношении земель, находящихся в федеральной собственности (это подтверждается и подп.1 п.1 ст.8 ЗК РФ).
Органами государственной власти субъектов Российской Федерации содержание ходатайства о переводе земель из одной категории в другую и состав прилагаемых к нему документов устанавливаются в отношении земель сельскохозяйственного назначения.
По остальным категориям земель содержание ходатайства о переводе земель из одной категории в другую и состав прилагаемых к нему документов представляется возможным определить с помощью ст.8 ЗК РФ. Таким образом, содержание ходатайства о переводе земель из одной категории в другую и состав прилагаемых к нему документов должны устанавливаться в отношении:
земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, — органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, — органами местного самоуправления;
земель, находящихся в частной собственности:
земель сельскохозяйственного назначения — органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
земель иного целевого назначения — органами местного самоуправления.
В пункте 3 комментируемой статьи приводится закрытый перечень данных, которые необходимо указывать в ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую.
К ним относятся:
1) кадастровый номер земельного участка (сведения о кадастровом номере земельного участка должны содержаться в Едином государственном реестре земель, который представляет собой документ, предназначенный для проведения государственного кадастрового учета земельных участков, — ст.14 Федерального закона от 2 января 2000г. N 28-ФЗ (в ред. от 4 декабря 2006г.) "О государственном земельном кадастре");
1
См.: Постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 1 февраля 2005г., 21 июля 2005г. по делу N 10АП-1406/04-АК.