Поскольку меблированные комнаты часто расположены в домах владельцев, их легче всего снять с продажи, когда вы решаете, что арендная плата больше не компенсирует те неудобства, которые вы терпите при наличии арендаторов. Тот же принцип применим в случае небольших жилых домов, например двухквартирных, где один из арендаторов — сам собственник. Когда в 1976 году регулирование арендной платы ввели в Торонто, то за три года с рынка исчезло 23% всего съемного жилья в домах, где жили сами владельцы.
Однако даже если владелец не проживает в здании, в итоге может наступить момент, когда все оно становится настолько убыточным, что его просто оставляют. Например, в Нью-Йорке владельцы многих домов забросили их после того, как обнаружили, что собранных средств с аренды не хватает на оплату услуг, которые они обязаны предоставлять по закону, например отопления и горячей воды. Такие владельцы обычно просто исчезают, чтобы избежать правовых проблем из-за отказа от здания, а дома пустеют и заколачиваются, хотя их состояние вполне пригодно для проживания, если бы их ремонтировали и продолжали обслуживать.
Брошенные здания, доставшиеся правительству Нью-Йорка за эти годы, исчисляются тысячами. По некоторым оценкам, количество оставленного жилья в городе как минимум вчетверо превышает число бездомных на улицах. Бездомность возникает не из-за физической нехватки жилья: его дефицит обусловлен ценами, но при этом болезненно реален. По состоянию на 2013 год в Нью-Йорке насчитывалось свыше 47 тысяч бездомных, из которых 20 тысяч — дети.
Такая неэффективность в распределении ресурсов означает, что люди спят на тротуаре холодными зимними ночами, иногда умирают от переохлаждения, хотя возможность предоставить им жилье существует, но не используется из-за законов, призванных сделать жилье «доступным». Это еще раз демонстрирует, что эффективное или неэффективное распределение недостаточных ресурсов не абстракция или придумка экономистов, а реальность с вполне определенными последствиями, касающимися даже жизни и смерти. Этот пример также показывает, что цель закона (в нашем случае о доступном жилье) ничего не говорит о его фактических последствиях.
Политика регулирования арендной платы
В политическом аспекте регулирование арендной платы часто обеспечивает значительный успех, несмотря на то что при этом создает много серьезных экономических и социальных проблем. Политики знают, что арендаторов всегда больше, чем арендодателей, а людей, не разбирающихся в экономике, всегда больше тех, кто в ней разбирается. Именно поэтому законы о регулировании арендной платы могут обеспечить голоса тем политикам, которые выступают за их принятие.
С политической точки зрения весьма эффективно представлять контроль над арендной платой как возможность помешать жадным богатым домовладельцам «вымогать» деньги у бедных за счет «бессовестных» цен. В действительности доходность от инвестиций в жилье редко бывает выше, чем при альтернативном применении, поэтому арендодатели — это в основном люди со средним достатком. Особенно владельцы небольших недорогих домов, нуждающихся в регулярном ремонте, у съемщиков которых обычно небольшие доходы. Многие владельцы таких домов сами выполняют работу плотников и сантехников, ремонтируя помещения и поддерживая их в надлежащем техническом состоянии, при этом они пытаются выплатить ипотеку за счет взимаемой арендной платы. В общем, то жилье, которое сдается бедным, часто и принадлежит отнюдь не богатым[17].
Когда законы о контроле арендной платы применяются ко всему жилью без исключений на момент вступления закона в силу, даже элитные апартаменты становятся жильем с низкой арендной платой. Затем, по прошествии времени, выясняется, что никакого нового жилья, похоже, строить не планируют, если его не освободить от регулирования цен. Освобождение или послабление ценового контроля для нового жилья означает, что аренда новых квартир (даже весьма скромных по размеру и качеству) может стоить гораздо дороже, чем старых (более крупных и роскошных), но подпадающих под регулирование. Такое расхождение в арендной плате — обычное дело как в европейских городах, где применяли контроль цен, так и в Нью-Йорке и других американских мегаполисах. Сходные стимулы часто дают похожие результаты даже в различных условиях. Заметка в Wall Street Journal описывает такое расхождение при регулировании арендной платы в Нью-Йорке:
17
Когда-то моя жена работала юристом в некоммерческой организации, которая представляла интересы арендаторов в их разногласиях с арендодателями. Понаблюдав, насколько часто владельцами недвижимости были люди с явно скромным образованием и достатком, она начала пересматривать предпосылки, которые заставляли ее поддерживать регулирование арендной платы и соответствующие нормативы.