Плотность слишком мала или слишком велика, когда она не помогает, а мешает городскому разнообразию. Этот дефект функционирования и есть причина того, что она слишком мала или слишком велика. Нам стоило бы смотреть на плотность примерно так же, как мы смотрим на калории и витамины. Правильная доза потому правильная, что она хорошо работает. В разных случаях она будет разной.
Давайте начнём с нижнего конца шкалы плотности и постараемся в общих чертах понять, почему плотность, которая хороша в одном месте, может быть плоха в другом.
Очень низкая плотность (шесть жилых единиц или меньше на акр чистой площади под жилыми строениями) может быть хороша для пригородов. Размер участков при такой плотности может составлять в среднем 70 на 100 футов или больше. Бывает в пригородах, конечно, и более высокая плотность; когда она равняется десяти жилым единицам на акр, средний размер участков может быть, скажем, 50 на 90 футов, что довольно-таки тесно для пригородной жизни, однако при разумной планировке участков, хорошем дизайне и по-настоящему пригородном расположении из этого все же может получиться пригород или некое его подобие.
При плотности от десяти до двадцати жилых единиц на акр мы имеем своего рода полупригород[39], либо состоящий из отдельных домов или домов на две семьи на маленьких участочках, либо застроенный по ленточному принципу домами приличных размеров с относительно просторными дворами или лужайками. Хотя подобные территории чаще всего довольно скучны, они могут быть жизнеспособными и безопасными, если отъединены от городской жизни — например, если они расположены за окраиной большого города. Тут не будет ни городского оживления, ни публичной жизни (плотность населения для этого слишком мала), и не будет тротуарной безопасности в городском понимании. Но порой такая территория в этом и не нуждается.
Однако в долгосрочном плане окружающее город кольцо с такой плотностью сулит большие неприятности: его ждёт судьба «серого пояса». По мере того как город продолжает расти, эти полупригороды теряют те свойства, что делают их относительно привлекательными и функциональными. Постепенно обволакиваемые городом, они, конечно же, утрачивают былую географическую близость к подлинным пригородам и к сельской местности. Мало того, они утрачивают защищённость от людей, которые по экономическим или социальным параметрам не вписываются в частную жизнь их обитателей, и на эти пояса начинают распространяться специфические проблемы городской жизни. Проглоченные большим городом, погруженные в обычные для него проблемы, они лишены городской жизненной силы, позволяющей с этими проблемами справляться.
Короче говоря, для средней плотности в двадцать жилых единиц на акр или меньше имеется обоснование, и существование таких территорий может быть вполне оправданно, если они не составляют повседневную и неотъемлемую часть большого города.
А вот при плотности, превышающей полупригородную от реальностей городской жизни редко можно уйти — даже на короткое время.
В больших городах (которые, как я уже писала, лишены местной самодостаточности, свойственной малым городам) плотность в двадцать единиц на акр или выше означает, что многие люди, географически живущие рядом, — совершенно чужие друг другу и навсегда таковыми останутся. Кроме того, чужаки из других мест с лёгкостью могут здесь появляться, потому что другие участки с такой же или более высокой плотностью находятся совсем близко.
Как только полупригородная плотность оказывается превышена или пригородная зона поглощена городом, происходит довольно резкая перемена. Возникает городская территория совсем иного рода — территория, где необходимо делать самые разные повседневные дела и делать их самыми разными способами, территория, лишённая плюсов одного типа, но потенциально имеющая плюсы другого типа. С этого момента территория начинает нуждаться в городской жизненной энергии и в городском разнообразии.
К сожалению, однако, плотность, достаточно высокая, чтобы принести с собой проблемы, присущие крупному городу, совершенно недостаточна, чтобы помочь возникновению городской жизненной энергии, безопасности, удобства и интереса. Поэтому между той точкой шкалы, где утрачиваются характер и функции, свойственные полупригороду, и точкой, за которой могут генерироваться живое разнообразие и публичная жизнь, лежит диапазон городской плотности, который я называю промежуточным. Он не годится ни для пригородной, ни для городской жизни. Как правило, он порождает только проблемы.
39
В эту категорию попадает классический градостроительный идеал Города-сада в узком понимании: двенадцать жилых единиц на акр.